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Simulation gratuite en loi Girardin : exemple pour un couple marié sans enfantDurée de la simulation : 7 ans Votre situation actuelleVous êtes mariés avec 2 parts fiscales et votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est de 14% :
Votre investissement
Votre financementApport personnel initial : 0 €
* ADI : Assurance décès invalidité Résumé de l'étudeDurée de la simulation : 7 ans
Financement des dépensesDurée de la simulation : 7 ans La totalité du camembert représente l'ensemble des dépenses engendrées par l'acquisition et l'exploitation durant toute la simulation. Ces dépenses ont été financées par :
Tableaux financiersSi vous souhaitez obtenir le détail des tableaux financiers (tableau d'amortissement, de trésorerie, d'économie impôt et de comptabilité foncière) téléchargez la version complète. Explications de l'étude[+] Le Résultat FoncierEn général, les biens immobiliers destinés à la location relèvent du régime foncier. Voici comment le résultat foncier se calcule :
Si les frais financiers sont plus élevés que le montant du loyer, la part de frais financiers excédant ce montant ne peut être imputé pour l'année en cours et sera reporté pendant un maximum de dix ans, sur des revenus fonciers ultérieurs. Lorsque le résultat est positif, il s'agit d'un revenu foncier que vous devez intégrer à votre déclaration de revenus. Ce revenu foncier est ajouté aux revenus des autres catégories et imposé à votre tranche marginale d'imposition + contributions sociales :
Lorsque le résultat est négatif, il s'agit d'un déficit foncier que vous pouvez intégrez à votre déclaration de revenus. Ce déficit foncier est déduit du revenu global, ce qui occasionne une économie d'impôt proportionnelle à votre tranche marginale. Dans le cas où vous possédez plusieurs biens en location, le montant global du déficit est plafonné à 10700 €. Lorsque le montant global du déficit est plus important que ce plafond, la part excédente ne peut être imputée l'année en cours et peut être reportée pendant un maximum de dix ans sur les revenus fonciers ultérieurs.
[+] La loi GirardinLa loi Girardin permet de réaliser une réduction d'impôt pour toute acquisition d'un logement dans un Territoire ou Département d'Outre Mer. Pour une location en secteur intermédiaire (le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés), la réduction d'impôt est de 50.00 % du prix au mètre carré. Pour une location en secteur libre, la réduction d'impôt est de 40.00 % du prix au mètre carré. La surface prise en compte pour le calcul est de la surface habitable ajoutée d'un maximum de 14 m² de terrasse. Le prix au mètre carré est défini en fonction du lieu de l'investissement. Pour un investissement en secteur intermédiaire, votre réduction d'impôt est de 50 % . A la Réunion, le prix au mètre carré maximum est de 2194 € HT. La surface défiscalisable est de 35.10 m². Votre économie d'impôt totale maximum est donc de 40 % de 35.1 m2 x 2194 €. La loi Girardin relève du régime foncier. Un bilan foncier est donc établi annuellement. Un déficit foncier provenant d'un bien acquis dans le cadre de cette loi ne peut être imputé sur le revenu global en année de réduction d'impôt. [+] Les intérêts d'empruntDans le cadre des investissements locatif, les frais financiers - intérêts d'emprunt et assurance décès - sont imputables et permettent de réduire le montant du revenu imposable au titre de l'investissement. C'est pourquoi, la plupart du temps, il est conseiller d'emprunter une grande partie du capital. En régime foncier, les intérêts d'emprunt annuels ne s'imputent qu'à hauteur des loyers annuel. Le surplus éventuel est reportable d'année en année dans la limite de dix ans sur les seuls revenus fonciers.
[+] Le calcul du taux d'endettementDans le cadre des investissements locatif, il existe trois grands modes de calcul du taux d'endettement. Dans ces trois modes, les établissements de crédit prennent en compte les loyers et remboursements de l'opération. Les formules sont les suivantes :
Pour votre investissement, la formule retenue est la formule A, avec 80.00 % du loyer pris en compte.
[+] Le calcul de l'impôt sur le revenuPour calculer votre impôt sur le revenu, il convient de déterminer votre nombre de parts et votre revenu net imposable. Votre nombre de parts : Votre statut matrimonial est Marié ou partenaire d'un PACS. N'ayant pas d'enfants à charge, vous n'avez aucune part additionnelle. Votre nombre de parts est donc de 2. Votre revenu net imposable en 2009 : Vos traitements et salaires sont de 30000 €. Vous bénéficiez d'un abattement pour frais professionnels de 10 %. Cet abattement est plafonné à 13893 €. Après déduction, votre revenu net est donc de 27000 €. Le total de vos revenus professionnels est de 45000 €. Le total de vos revenus fonciers est de 0 €. VOTRE REVENU NET IMPOSABLE EST DONC DE 45000 €. Votre impôt en 2010 : Votre revenu net imposable par part est de 45000 € / 2 (votre nombre de parts) = 22500 €. Votre revenu net imposable par part est donc de 45000 € / 2 (votre nombre de parts) = 22500 €.
[+] Le calcul de l'impôt sur le revenu avec investissementEn 2013, votre revenu net imposable s'élève à 45000 €. En 2013, le bilan de vos investissements relevant du régime foncier révèle un bénéfice de 0 €. Votre revenu net imposable en 2013 : VOTRE REVENU NET IMPOSABLE AVEC INVESTISSEMENT EST DONC DE : 45000 + 0 = 45000 € Votre impôt en 2013 : Votre revenu net imposable par part est de 45000 € / 2 (votre nombre de parts) = 22500 €.
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