Loi Malraux - Défiscalisation immobilière

Les propriétaires d'immeubles anciens, restaurés entièrement et loués, peuvent bénéficier de la défiscalisation en Loi Malraux, c'est à dire déduire de leurs revenus le déficit foncier dû à la restauration effectuée, si le bien est situé dans une zone géographique déterminée par la loi Malraux. La loi Malraux permet de déduire, sans plafond de montant, l'intégralité des dépenses de restauration du bien immobilier. En contrepartie, le bien immobilier doit être loué pendant 6 ans.

Loi Malraux Logements situés en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) Imputation des dépenses de restauration sur le revenu global - Pas de plafond Revenus imposables diminuer Plafond de loyer et de location à respecter (durée 6 ans) Pas de plafonds de revenus et de loyers. Textes de loi Code Général des Impôts : articles 31 1°-b ter et 156-I-3 Loi n° 62-903 du 4 août 1962 Loi de finances rectificative - 1994  Instruction administrative du 17 mai 1995 (BOI 5D-5-95)

1. Loi Malraux - Principe de défiscalisation
2. Défiscalisation en loi Malraux : les avantages
3. Loi Malraux : les points importants
4. Défiscalisation en loi Malraux - Pour qui ?
5. Notre avis sur une défiscalisation en loi Malraux
6. Défiscalisation en loi Malraux

I - Loi Malraux - Principe de défiscalisation

La loi Malraux (votée en 1962 et complétée en 1985) a été créée afin de favoriser la conservation du patrimoine. Cette défiscalisation permet aux propriétaires d'immeubles anciens, restaurés entièrement et loués, de déduire sans plafond de montant l'intégralité des dépenses de restauration du bien immobilier de leur revenu global (travaux de restauration et des intérêts d’emprunts). Toutefois, tous travaux de restauration, tant intérieurs qu'extérieurs, sont soumis à conditions et à autorisation.

Régime fiscal Malraux : précisions

Le régime fiscal de la loi Malraux est accessible à tout particulier faisant un investissement au sein d'immeubles pouvant bénéficier de rénovations règlementées.

La loi Malraux est applicable aux immeubles :

• classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques,
• inscrits au patrimoine national : caractère historique ou artistique particulier ou immeuble labellisé par la fondation du patrimoine (dépend du service départemental de l'architecture et du patrimoine),
• situés dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.) ou en secteurs sauvegardés. Les Z.P.P.A.U.P. sont instituées autour des monuments ou quartiers historiques, des sites ou espaces à protéger, à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels.

L'objectif est de conjuguer les efforts de restauration immobilière et protéger un quartier dans le cadre du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (P.S.M.V.). La restauration de l'immeuble doit être complète sans que le volume habitable soit modifié. Enfin, les immeubles doivent être loués à usage d'habitation pendant 6 années minimum.

II - Défiscalisation en loi Malraux : les avantages

La défiscalisation en loi Malraux offre une déduction sur le revenu des travaux de restauration du bien immobilier situé sur une zone déterminée ; cette déduction fiscale est sans plafond. Il existe une limite à cette défiscalisation : ne sont pas déductibles du revenu les intérêts d'emprunt et frais accessoires ; toutefois ils peuvent être reportés sur les revenus fonciers des 10 ans qui suivent. L'excédant de la déduction fiscale sur le revenu imposable est reportable pendant 5 ans.

L'intégralité des charges foncières est imputable sur le revenue foncier, à condition que le logement soit loué ou soit visitable (dans le cadre des monuments historiques). En cas d'absence de recettes, le dispositif de défiscalisation en loi Malraux permet de déduire du revenu les charges d'immeuble.

Dans le cadre d'une restauration, sont imputables à titre de déficit foncier (non plafonnés), les travaux suivants :

• frais d'adhésion aux associations foncière urbaines de restauration (AFU)
• démolitions imposées par l'autorité qui délivre le permis de construire
• reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées
• transformation de logements, tout ou partie d'un immeuble d'habitation, sous réserve que les travaux soient réalisés dans le volume bâti existant

III - Loi Malraux - Les points importants

Afin de pouvoir défiscalisation en loi Malraux, le bien immobilier doit obligatoirement être loué pendant six années, nu, à titre d'habitation principale et ne pas être loué à un descendant ou à un ascendant. De plus, il est nécessaire de respecter les zones géographiques prévues par la loi Malraux, sinon la défiscalisation ne pourra pas être possible.

Seuls les travaux définis par le texte de loi et faisant partis des éléments constitutifs de la défiscalisation en loi Malraux, sont effectuables.

Enfin l’acquéreur ne peut pas bénéficier en même temps du régime du micro-foncier et de la loi Malraux,

IV - Défiscalisation en loi Malraux - Pour qui ?

Toutes les personnes physiques investissant dans l'immobilier locatif peuvent bénéficier de cette défiscalisation. L'investissement peut se faire soit en direct soit par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (Société Civile Immobilière ou Société Civile de Placement Immobilier).

La loi Malraux est particulièrement adaptée pour les contribuables fortement fiscalisés, dont la tranche d’imposition est supérieure à 40 % et disposant de revenus fonciers.

V - Notre avis sur la défiscalisation en loi Malraux

La loi Malraux correspond à vos attentes si vous désirez constituer un patrimoine de caractère et si vous disposez de revenus fonciers.

Avant son remaniement, la loi Malraux présentait des risques de requalification des bâtiments et de requalification fiscale des programmes. Une instruction administrative, en date du 17 mai 1995, a assoupli les textes, ce qui a entraîné la disparition de ces risques de requalification et rendu ce dispositif de défiscalisation particulièrement attractif.

Enfin on peut bénéficier de cette défiscalisation grâce aux SCPI : cela est moins contraignant et moins risqué.

Défiscalisation en loi Malraux

La perception d’une subvention de l’Anah (agence national de l’habitat) est compatible avec l’application de la loi Malraux. De plus les souscripteurs de SCPI orientées sur la restauration immobilière peuvent bénéficier du dispositif Malraux.

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