La défiscalisation en loi Scellier

II - Avantages fiscaux de la Loi Scellier

A noter : les réductions sur l'impôt générées par le dispositif Scellier sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : en 2010, il est égal, tous les ans, à 20 000 € + 8% des revenus nets imposables (après abattements).

La défiscalisation loi Scellier instaure un nouveau mécanisme de défiscalisation. Contrairement à la loi Robien, la loi Scellier est une réduction d'impôt. Pour rappel avec la loi Robien, le contribuable grâce à l'amortissement de son bien immobilier diminuait son revenu imposable et donc en fonction de sa Tranche Marginale d'Imposition (TMI) diminuait par voie de conséquence son montant d'impôt à payer.

- Quelle réduction d'impôt ?

Avec la défiscalisation loi Scellier le contribuable quelque soit sa Tranche Marginale d'Imposition bénéficiera d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant du bien immobilier pour les investissements réalisés en 2009 et 2010. Puis pour les investissements effectués en 2011 et 2012, la réduction d'impôt sera équivalente à 15% du prix de revient du bien immobilier en 2011 puis à 10% en 2012. (voir V : exemples de simulations loi scellier) La réduction d'impôt sera calculée sur le prix de revient du logement ou des logements retenu dans la limite de 300 000€. La défiscalisation loi Scellier ne sera valable qu'à raison d'une seule acquisition, construction ou transformation de logement par an, par année d'imposition. Le dispositif étant valable jusqu'en 2012, un particulier pourra donc réaliser au total 1,2 millions d'euros d'investissement locatif pendant ces 4 années, soit une économie d'impôt maximum de 225 000 € sur 4 ans (Ou 369 000€ si vous optez pour le Scellier social sur 15 ans (9 ans + 2 X 3 ans)).

- Quelle fiscalité ?

La réduction d'impôt de la loi Scellier s'imputera sur 9 ans de manière linéaire, c'est-à-dire avec une réduction d'impôt équivalente chaque année. Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, la réduction d'impôt est donc équivalente à 2,77% par an du montant investit dans le bien immobilier (25% / 9 ans). Pour les investissements réalisés en 2011 la réduction d'impôt sera équivalente à 1,66% par an du montant investit (20% / 9 ans). Puis descendra à 1,11% en 2012. A titre d'exemple avec le dispositif Scellier pour un logement de 150 000€, la défiscalisation loi Scellier permettrait de défiscaliser 4 166€ par an pendant neuf ans pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 alors qu'en 2011, le même achat permettrait de défiscaliser 2 500€.

- Après 9 ans?

Après les 9 ans de location initiale, l'investisseur peut soit revendre son bien, soit le garder en location auquel cas il bénéficiera d'une réduction d'impôt supplémentaire à raison de 2% par an pendant 6 ans par période de 3 ans reconductibles 2 fois. Soit les 9 ans prévus initialement, plus 2 X 3 ans s'il le souhaite. Avec ce mécanisme la réduction d'impôt s'élèverait donc à 37% sur 15 ans pour les investissements de 2009 et 2010, puis à 27% pour 2011 et 22% en 2012. C'est le dispositif Scellier social.

- Vous achetez à plusieurs :

En cas d'indivision, chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du plafond applicable correspondant à ses droits sur le logement concerné.

Exemple : Vous achetez un logement d'une valeure de 150 000€ en indivision (à 2). Chacun bénéficiera de 25% de réduction d'impôt sur sa quote-part. Soit 25% de 75 000€ sur 9 ans (2 080€ par an).

En résumé la loi Scellier c'est :

• Une réduction d'impôt de 25% du prix de revient du bien immobilier en 2009, 2010 puis 15% en 2011 et 10% 2012.
• Une réduction d'impôt étalée sur 9 ans, de manière linéaire, c'est-à-dire avec une réduction d’impôt équivalente chaque année.
• Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.
• Pas de plafond de ressources du locataire mais un plafond de loyer. Ce dernier sera variable en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier.
• Les zones éligibles à la défiscalisation loi Scellier sont les zones A, B1 et B2. La zone C a donc été sortie du dispositif de la loi Scellier afin d'éviter la construction de programmes dans les toutes petites villes.(Sauf dérogation de la part du Ministère du Logement).
• Loi Scellier social compatible avec la déduction forfaitaire de 30%.