Défiscalisation immobilière : statut du loueur meublé professionnel (LMP) et du loueur meublé non professionnel (LMNP) - La défiscalisation EHPAD

loi LMP/LMNP

Les dispositifs du loueur en meublé professionnel (LMP) ou du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permettent d'avoir une stratégie optimale d'investissement. En effet dans un premier temps, les charges d'exploitation ainsi que les intérêts d'emprunt absorbent l'essentiel des recettes et permettent de réduire à néant le revenu imposable. Enfin dans une deuxième phase de constitution du patrimoine, les amortissements différés sur les années précédentes maintiennent à zéro le revenu imposable.

Statut LMP ou LMNP

Le loueur en meublé professionnel (LMP) doit générer au moins 23000€ de recettes/ an et être inscrit au RCS.

Exonération des plus values en cas de revente si l'activité de loueur en meublé professionnel (LMP) est exercée depuis 5 ans

Loyer garanti par bail commercial

Possibilité de couverture sociale

Textes de loi :

CGI : article 151 septies, 39 C et 31
Loi de finances 1999 : loi n° 98-1 266 du 30 décembre 1998
Loi de finances rectificative 2002 : loi n° 2002-1 576 du 30 décembre 2002
Loi de cohésion sociale : loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 - JO 2005

I - Comprendre les régimes LMP / LMNP

Les régimes Loueur Meublé Professionnel / Non Professionnel : principe général

Lorsque l'on souhaite acquérir le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou de loueur meublé non professionnel (LMNP), il faut acquérir une location meublée : c'est-à-dire, des logements situés dans des résidences de tourisme ou résidences avec services, des locations saisonnières, des chambres meublées, des EHPAD, des résidences étudiantes ou une partie de la résidence principale du loueur.

Constitue une location meublée, la location d'immeuble destiné à l'habitation et doté de suffisamment de meubles pour garantir un minimum d'habitabilité, mais aussi la location de résidence de tourisme n'offrant pas de prestations hôtelières.

Principales distinctions entre les deux régimes LMP / LMNP

Les personnes physiques ou société de personnes (SARL de famille, EURL) soumises à l'impôt sur le revenu sont des loueurs professionnels dès lors qu'ils sont inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et qu'ils réalisent plus de 23.000€ de recettes annuelles ou que cette activité représente plus de 50% de leur revenu global.

Par opposition sont considérés comme des loueurs non professionnels, les personnes qui, inscrites ou non au RCS, ne retirent pas de cette activité 50% de leur revenu global et dont les recettes locatives sont inférieures ou égales à 23.000€.

De plus dans le cadre d'une location en LMP (meublé professionnel), les déficits fonciers occasionnés sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal (à condition d'opter pour le régime réel ou réel simplifié). Ces mêmes déficits ne sont par contre imputables que sur des revenus non professionnels avec le statut LMNP (meublé non professionnel).

Avantages fiscaux communs aux statuts meublés professionnels et non professionnels - LMP / LMNP

Lorsque l'on opte pour le statut "loueur meublé professionnel " (LMP) ou "loueur meublé non professionnel" (LMNP), il est possible de récupérer la T.V.A. en cas d'acquisition d'un logement neuf et ce, sous trois conditions : le logement doit être situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée, l'investisseur doit passer un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers (fourniture du linge de maison, petits déjeuners, accueil - gardiennage et entretien des parties privatives), enfin les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (5,5%).

Grâce au statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel - LMP / LMNP -, il est possible d'amortir linéairement l'immeuble (murs hors terrain) sur période de 30 à 40 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans. Cela permet de créer des amortissements réputés différés.

Précision concernant le différé d'amortissement

Selon le montage financier (prêt bancaire amortissable, in fine ou auto-financement), les dispositions fiscales liées aux statuts de loueur meublé professionnel ou non professionnel - LMP / LMNP - permettent d'effectuer un différé d'amortissement. Lorsque la part de capital emprunté devient de plus en plus importante dans les remboursements d'emprunts, les amortissements non déduits des années passées sont alors imputés sur les revenus locatifs actuels. Cela permet de limiter fortement l'impact fiscal sur la fin de l'investissement. Les revenus générés par la location sont donc exonérés d'impôt même lorsque les charges d'exploitation sont quasi nulles.

L'investisseur cumule les amortissements en période déficitaire et utilise ces réserves pour absorber ses revenus actuels.