Démembrement de propriété

La défiscalisation par démembrement de propriété est induite par une vente (viager), une succession ou une donation. On distingue alors l'usufruitier, qui habite ou loue le logement (en charge des dépenses d'entretien), et le nu-propriétaire, qui dispose des murs du logement (en charge des grosses dépenses) : ce qui fait de cette défiscalisation immobilière un cas particulier. Le démembrement de propriété ne permet pas de défiscaliser à proprement parlé, mais permet au nu-propriétaire de diminuer ou d'annuler l'impôt sur la fortune dans certains cas.

Démembrement de propriété : défiscalisation immobilière Habitation ou location du logement possible pour l'usufruitier … aliénation du logement par le nu-propriétaire Démembrement de propriété par succession ou donation entre parents (jusqu'au 4ème degré). Textes de loi Code Civil : art. 605 & 606 (droits et obligations des nu-propriétaires et des usufruitiers) Loi du 12 avril 1996 Code général des impôts : barème prévu par l'article 762

1. Démembrement de propriété : principe
2. Démembrement de propriété : les droits et les obligations du nu-propriétaire
3. Démembrement de propriété: les droits et les obligations de l'usufruitier
4. Fiscalité d'un démembrement de propriété
5. Evaluation de l'usufruit et de la nue-propriété
6. Démembrement de propriété : plus values et droits de succession
7. Notre avis sur la défiscalisation en démembrement de propriété
8. Défiscalisation en démembrement de propriété

I - Défiscalisation en démembrement de propriété : principe

Un démembrement de propriété implique que le droit de propriété est partagé : on parle alors de nu-propriétaire(s) et d'usufruitier(s).

L'usufruitier bénéficie de l'usufruit du bien immobilier, c'est à dire qu'il en a l'usage ; ainsi il peut l'habiter ou le mettre en location.

Le nu-propriétaire bénéficie de la nue-propriété du bien immobilier, c'est à dire qu'il dispose du bien et peut décider de le vendre ; par contre il ne peut pas obtenir des revenus du bien immobilier, quand bien même l'usufruitier met le bien en location.

II - Démembrement de propriété : les droits et les obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire, dans le cadre d'un démembrement de propriété, a à sa charge les grosses réparations nécessaires à la conservation du bien. Selon le code civil, les grosses réparations concernent les gros murs, les voutes, le rétablissement des poutres, les couvertures entières, les murs de soutènement, les clôtures. Si l'usufruitier ne respecte pas ses obligations ou bien s'il est négligent et que des travaux soient nécessaires, alors les frais engagés seront également à la charge du nu-propriétaire et l'usufuitier se voit supprimer son droit d'usufruit.

En cas de démembrement de propriété, le nu-propriétaire ne peut pas occuper le bien immobilier ou le louer sans l'accord de l'usufruitier. Toutefois, si le bien immobilier est mis en location, il peut bénéficier d'une défiscalisation (régime fiscal avantageux) sur les grosses réparations qu'il fera réaliser.

III - Démembrement de propriété : les droits et les obligations de l'usufruitier

Dans le cadre d'un démembrement de propriété, l'usufruitier peut soit occuper le bien immobilier soit le mettre en location pour percevoir des revenus. Il ne peut pas changer la destination de l'immeuble sans l'accord du nu-propriétaire : l'usufruitier devra impérativement demander l'accord du nu-propriétaire pour tout changement de bail (ex mise en location de biens immobiliers à usage commercial ou industriel). Si le nu-propriétaire ne donne pas son accord, l'usufruitier peut faire appel à la justice pour régler le différend.

L'usufruitier se doit de conserver le bien en bon état : interdiction formelle de détériorer l'immeuble ou de le laisser se détériorer, ce qui implique que les travaux d'entretien sont à sa charge et que si il manque à ses devoirs, il peut se voir retirer son droit d'usufruit. Les travaux d'entretien sont tous les travaux qui ne rentrent pas dans le champ des grosses réparations telles que définies par le Code Civil (voir ci-dessus). Un ravalement de façade n'est pas par nature une grosse définie et de ce fait reste à la charge de l'usufruitier. Aucune amélioration du bien ne permet à l'usufruitier d'obtenir une revalorisation quand bien même la valeur de l'usufruit se voit augmentée par cette amélioriation.

Enfin dans le cadre d'un démembrement de propriété, la fiscalité en matière d'impôts locaux peut être de deux formes :

• soit le bien immobilier est occupé par l'usufruitier, auquel cas il paye taxe d'habitation et impôt foncier,
• soit le bien immobilier est mis en location par l'usufruitier, auquel cas il paye uniqument la taxe foncière.

IV - Fiscalité d'un démembrement de propriété

Revenus locatifs

L'usufruitier déclare les loyers perçus au titre des revenus fonciers. Il peut déduire de ces revenus les charges courantes (frais de gérance, taxe foncière…) et la déduction forfaitaire et peut déduire dans la limite de 10 700€ annuels les dépenses d'entretien (régime fiscal du déficit foncier). Si les dépenses dépassent les 10 700€ annuels, le dépassement ainsi que les intérêts des emprunts sont imputables durant les dix ans suivants sur les revenus fonciers.

Le nu-propriétaire n'a aucun revenu à déclarer puisque c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers. Si le bien immobilier est loué à des tiers, les dépenses pour grosses réparations effectuées sont imputabls sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire.

Si un déficit foncier résulte des travaux, le nu-propriétaire peut l'imputer sur son revenu global ; par contre il ne peut pas imputer les intérêts d'emprunt. Deux conditions toutefois au déficit foncier  : le démembrement de propriété doit concerner un immeuble bâti et doit résulter d'une donation ou succession entre parents jusqu'au 4° degré. Si aucune de ces conditions n'est remplie, le nu-propriétaire ne pourra reporter ce déficit que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Rappel : si le bien immobilier est occupé par l'usufruitier, le nu-propriétaire ne pourra imputer aucune charge sur ses revenus, quelle qu'en soit la nature.

Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

En principe, seul l'usufruitier est redevable de l'ISF : c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété du bien immobilier ayant fait l'objet d'un démembrement. Mais cette règle n'est pas obligatoirement applicable ; chacune des parties devra être soumis distinctement à l'impôt sur la valeur du droit qu'il détient lorsque le démembrement de propriété sera effectué conformément aux articles du Code Civil :

« Article 767, Usufruit de l'immeuble recueilli par le conjoint survivant dans la succession du défunt, en l'absence de donation entre époux. »

« Article 1094, Usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la part réservataire en nue-propriété en l'absence de descendant. »

« Article 1098, Usufruit forcé du second conjoint en présence d'enfants du premier lit. »

« Article 1094-1, En cas de donation entre époux le conjoint doit déclarer la toute-propriété des biens sur lequel repose son droit d'usufruit. »

C'est également valable lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente de la nue-propriété à un acquéreur qui n'est pas un proche parent (père, mère, enfant ou autre héritier potentiel lors de la vente).

Enfin cette règle s'applique lorsque le droit d'usufruit a été réservé par le donateur dans le cadre d'une donation faite à l'Etat, à un département, une commune ou un syndicat de communes ou un de leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif, à une association reconnue d'utilité publique.

V - Evaluation de l'usufruit et de la nue-propriété

La valeur de la pleine propriété d'un bien immobilier est l'addition dess valeurs de l'usufruit et de la nue-propriété. La distinction des valeurs de chaque partie peut s'établir selon deux méthodes. L'une se réfère au barème prévu par le barème de l'article 762 du Code Général des Impôts : l'administration fiscale évalue les valeurs lors des donations ou sucession selon l'âge de l'usufruitier.

Age de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Jusqu'à 20 ans	90%	10%
De 21 à 30 ans	80%	20%
De 31 à 40 ans	70%	30%
De 41 à 50 ans	60%	40%
De 51 à 60 ans	50%	50%
De 61 à 70 ans	40%	60%
De 71 à 80 ans	30%	70%
De 81 à 90 ans	20%	80%
A partir de 91 ans	10%	90%

La seconde détermine la valeur d'un usufruit à partir de l'âge de l'usufruitier, des revenus dégagés lorsque le bien est loué et des avantages divers dont l'usufruitier peut bénéficier.

Exemple : une personne de 55 ans est usufruitière de sa résidence principale pour une valeur de 500 000€. La valeur de l'usufruit est donc égale à 5/10 de la valeur de la pleine propriété, soit 250 000€. Par déduction la nue-propriété équivaut à 250 000€.

VI - Démembrement de propriété - Plus values et droits de succession

Plus values lors d'un démembrement de propriété

En cas de vente en pleine propriété d'un immeuble démembré, le prix de vente est calculer sur les parts respectives de l'usufruit et de la nue propriété. Le barème prévu par l'article 762 du CGI est souvent utilisé mais ce n'est pas une obligation. Ainsi chaque partie se voit imposée distinctement en fonction de la plus value qu'elle a réalisée. Si la vente n'a porté que sur l'usufruit ou la nue propriété, seule la partie bénéficiaire de la vente est soumise au régime de la plus value.

Droits de succession lors d'un démembrement de propriété

Le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien dans le cas du décès de l'usufruitier ou de l'extinction de l'usufruit en cas d'usufruit à durée déterminée.

Si le nu-propriétaire décède, les droits de succession sont dus et calculés selon le lien de parenté existant avec les héritiers (application du coefficient déterminé selon l'âge de l'usufruitier - barème dbarème prévu par l'article 762 du CGI).

Restez toutefois vigilant : l'administration fiscale veille à ce que le démembrement de propriété ne soit pas un moyen de soustraire une partie du patrimoine aux droits de succession. Dans ce cas elle considère que la succession de l'usufruitier se compose de tout immeuble appartenant pour l'usufruit au défunt et pour la nue-propriété à l'un de ses héritiers ou descendants. Ce dernier est donc redevable des droits sur la valeur totale des biens calculés selon son degré de parenté avec le défunt.

VII - Notre avis sur la défiscalisation en démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une technique de défiscalisation intéressante mais nécessitant une analyse patrimoniale approfondie et pointue. Le conseiller qui mettra en place le démembrement de propriété devra par ailleurs avoir une excellente connaissance juridique.

Le + de la défiscalisation en démembrement de propriété

L'usufruit peut-être viager : c'est à dire que le démembrement de propriété s'éteint au décès de l'usufruitier. L'usufruit peut être contractuel (pour une durée déterminée) ; dans ce cas, le démembrement de propriété s'éteint au terme du contrat. Dans tous les cas, lorsque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, aucun droit d'enregistrement n'est perçu que le démembrement de propriété provienne d'une succession ou d'une donation.