Démembrement de propriété

IV - Fiscalité d'un démembrement de propriété

Revenus locatifs

L'usufruitier déclare les loyers perçus au titre des revenus fonciers. Il peut déduire de ces revenus les charges courantes (frais de gérance, taxe foncière…) et la déduction forfaitaire et peut déduire dans la limite de 10 700€ annuels les dépenses d'entretien (régime fiscal du déficit foncier). Si les dépenses dépassent les 10 700€ annuels, le dépassement ainsi que les intérêts des emprunts sont imputables durant les dix ans suivants sur les revenus fonciers.

Le nu-propriétaire n'a aucun revenu à déclarer puisque c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers. Si le bien immobilier est loué à des tiers, les dépenses pour grosses réparations effectuées sont imputabls sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire.

Si un déficit foncier résulte des travaux, le nu-propriétaire peut l'imputer sur son revenu global ; par contre il ne peut pas imputer les intérêts d'emprunt. Deux conditions toutefois au déficit foncier  : le démembrement de propriété doit concerner un immeuble bâti et doit résulter d'une donation ou succession entre parents jusqu'au 4° degré. Si aucune de ces conditions n'est remplie, le nu-propriétaire ne pourra reporter ce déficit que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Rappel : si le bien immobilier est occupé par l'usufruitier, le nu-propriétaire ne pourra imputer aucune charge sur ses revenus, quelle qu'en soit la nature.

Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

En principe, seul l'usufruitier est redevable de l'ISF : c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété du bien immobilier ayant fait l'objet d'un démembrement. Mais cette règle n'est pas obligatoirement applicable ; chacune des parties devra être soumis distinctement à l'impôt sur la valeur du droit qu'il détient lorsque le démembrement de propriété sera effectué conformément aux articles du Code Civil :

« Article 767, Usufruit de l'immeuble recueilli par le conjoint survivant dans la succession du défunt, en l'absence de donation entre époux. »

« Article 1094, Usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la part réservataire en nue-propriété en l'absence de descendant. »

« Article 1098, Usufruit forcé du second conjoint en présence d'enfants du premier lit. »

« Article 1094-1, En cas de donation entre époux le conjoint doit déclarer la toute-propriété des biens sur lequel repose son droit d'usufruit. »

C'est également valable lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente de la nue-propriété à un acquéreur qui n'est pas un proche parent (père, mère, enfant ou autre héritier potentiel lors de la vente).

Enfin cette règle s'applique lorsque le droit d'usufruit a été réservé par le donateur dans le cadre d'une donation faite à l'Etat, à un département, une commune ou un syndicat de communes ou un de leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif, à une association reconnue d'utilité publique.