Démembrement de propriété

II - Démembrement de propriété : les droits et les obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire, dans le cadre d'un démembrement de propriété, a à sa charge les grosses réparations nécessaires à la conservation du bien. Selon le code civil, les grosses réparations concernent les gros murs, les voutes, le rétablissement des poutres, les couvertures entières, les murs de soutènement, les clôtures. Si l'usufruitier ne respecte pas ses obligations ou bien s'il est négligent et que des travaux soient nécessaires, alors les frais engagés seront également à la charge du nu-propriétaire et l'usufuitier se voit supprimer son droit d'usufruit.

En cas de démembrement de propriété, le nu-propriétaire ne peut pas occuper le bien immobilier ou le louer sans l'accord de l'usufruitier. Toutefois, si le bien immobilier est mis en location, il peut bénéficier d'une défiscalisation (régime fiscal avantageux) sur les grosses réparations qu'il fera réaliser.

III - Démembrement de propriété : les droits et les obligations de l'usufruitier

Dans le cadre d'un démembrement de propriété, l'usufruitier peut soit occuper le bien immobilier soit le mettre en location pour percevoir des revenus. Il ne peut pas changer la destination de l'immeuble sans l'accord du nu-propriétaire : l'usufruitier devra impérativement demander l'accord du nu-propriétaire pour tout changement de bail (ex mise en location de biens immobiliers à usage commercial ou industriel). Si le nu-propriétaire ne donne pas son accord, l'usufruitier peut faire appel à la justice pour régler le différend.

L'usufruitier se doit de conserver le bien en bon état : interdiction formelle de détériorer l'immeuble ou de le laisser se détériorer, ce qui implique que les travaux d'entretien sont à sa charge et que si il manque à ses devoirs, il peut se voir retirer son droit d'usufruit. Les travaux d'entretien sont tous les travaux qui ne rentrent pas dans le champ des grosses réparations telles que définies par le Code Civil (voir ci-dessus). Un ravalement de façade n'est pas par nature une grosse définie et de ce fait reste à la charge de l'usufruitier. Aucune amélioration du bien ne permet à l'usufruitier d'obtenir une revalorisation quand bien même la valeur de l'usufruit se voit augmentée par cette amélioriation.

Enfin dans le cadre d'un démembrement de propriété, la fiscalité en matière d'impôts locaux peut être de deux formes :

• soit le bien immobilier est occupé par l'usufruitier, auquel cas il paye taxe d'habitation et impôt foncier,
• soit le bien immobilier est mis en location par l'usufruitier, auquel cas il paye uniqument la taxe foncière.