Démembrement de propriété

V - Evaluation de l'usufruit et de la nue-propriété

La valeur de la pleine propriété d'un bien immobilier est l'addition dess valeurs de l'usufruit et de la nue-propriété. La distinction des valeurs de chaque partie peut s'établir selon deux méthodes. L'une se réfère au barème prévu par le barème de l'article 762 du Code Général des Impôts : l'administration fiscale évalue les valeurs lors des donations ou sucession selon l'âge de l'usufruitier.

Age de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Jusqu'à 20 ans	90%	10%
De 21 à 30 ans	80%	20%
De 31 à 40 ans	70%	30%
De 41 à 50 ans	60%	40%
De 51 à 60 ans	50%	50%
De 61 à 70 ans	40%	60%
De 71 à 80 ans	30%	70%
De 81 à 90 ans	20%	80%
A partir de 91 ans	10%	90%

La seconde détermine la valeur d'un usufruit à partir de l'âge de l'usufruitier, des revenus dégagés lorsque le bien est loué et des avantages divers dont l'usufruitier peut bénéficier.

Exemple : une personne de 55 ans est usufruitière de sa résidence principale pour une valeur de 500 000€. La valeur de l'usufruit est donc égale à 5/10 de la valeur de la pleine propriété, soit 250 000€. Par déduction la nue-propriété équivaut à 250 000€.

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