La-defiscalisation.com : Actualité de la défiscalisation

Défiscalisation : les FCPI ISF et les FIP ISF sont des moyens simples et rapides pour réduire son ISF

la defiscalisation — 2008-12-03

Les mécanismes pour réduire son impôt sur la fortune (ISF) sont nombreux. Mise en place du bouclier fiscal, statut LMP ou encore donation d'usufruit temporaire sont autant de moyens permettant de diminuer son ISF.

Peut évoquer et peu mis en avant pour réduire son ISF, l'un des moyens les plus simple à mettre à place et relativement peu onéreux, est l'investissement dans des Fonds Communs de Placement dans l'Innovation (FCPI) et dans des Fonds d'Investissement de Proximité (FIP) destinés spécifiquement à la réduction d'ISF (ils ont été mis en place par la loi TEPA, loi en faveur du Travail, de l'Emploi et du Pouvoir d'Achat du 21 août 2007). Ces fonds sont appelés FCPI ISF et FIP ISF. Leur principe, tout en restant très proche des FCPI et des FIP « classiques » se distingue par le type d'entreprise qui compose le fond. Celles-ci doivent en effet répondre à des critères stricts imposés par la Commission Européenne (notamment avoir un effectif de 250 salariés au plus, un chiffre d'affaires inférieur à 50 millions d'euros ou un total de bilan inférieur à 43 millions d'euros). D'autre part le Fond FCPI ISF ou FIP ISF doit avoir au moins 60% d'entreprises répondant à ces critères dont au minimum 40% pour les FCPI et 20% pour les FIP doivent être des entreprises qui ont été créées il y a moins de 5 ans.

En contrepartie, l'investisseur pourra déduire de son ISF, 50% des sommes qu'il a investit en proportion des entreprises répondant aux critères de la Commission Européenne et composant le fond. Par exemple, un contribuable qui investit 20 000 euros dans un fond FCPI ISF ou FIP ISF composé à 60% d'entreprises répondant aux critères de la Commission Européenne pourra déduire : (20 000 X 60%) X 50% = 6000 euros de son ISF.

Parmi les nombreux autres avantages qu'offrent les FCPI ISF et des FIP ISF, le principal réside dans la double réduction d'impôt qu'ils permettent. En effet grâce à la composition des Fonds ISF, c'est-à-dire composés de 60% à 70% de PME répondant aux critères définit par la Commission Européenne et permettant de défiscaliser son isf, et les 30% à 40% d'investissement libre permettant de défiscaliser son impôt sur le revenu, un investisseur avisé pourra presque à la fois gommer son isf et réduire en grande partie son impôt sur le revenu (voir simulation défiscalisation fcpi isf).

Dans notre exemple précédent, l'investisseur pourra donc défiscaliser 6000 euros d'ISF mais aussi : (20 000 X 40%) X 25% = 2000 euros de son impôt sur le revenu.

Pour les contribuables imposés à la fois à l'ISF et à l'IR, l'investissement dans des FCPI ISF et des FIP ISF peut se relever être une arme anti-impôt redoutable, d'autant plus que la loi de Finances pour 2009 ne devrait pas remettre en cause tous ces avantages. Autre atout de taille, il est possible d'investir jusqu'à 31 décembre 2008 pour défiscaliser son ISF 2008, comme les dons, c'est l'un des seuls investissements qui le permet.

Défiscalisation : il reste encore un mois aux contribuables qui souhaiteraient réduire leur note fiscale en 2009

la defiscalisation — 2008-12-01

Réduire son impôt sur le revenu ou son ISF pour ceux qui y sont soumis, est l'objectif de beaucoup. A un mois de la fin de l'année 2008, il est encore de possible de réduire sa note fiscale pour l'année prochaine. A défaut de s'y être pris plus tôt, il faut désormais faire vite.

Les placements permettant de réduire ses impôts sont nombreux, surtout en France. Entre l'ensemble des niches fiscales et des exonérations diverses, obtenir un crédit d'impôt ou tout simplement une réduction du revenu imposable est devenu chose aisée, à conditions de maitriser toutes les ficelles de notre fiscalité nationale, car entre toutes les lois de défiscalisation et autre crédit d'impôt pour installation d'énergies renouvelables, la défiscalisation est presque devenue un art.

Alors que reste t-il à faire en cette fin d'année ?

Vous pouvez d'ores et déjà oublier les placements immobiliers et notamment, l'immobilier locatif, avec principalement la loi Robien, la loi Borloo ou encore loi Girardin. Les délais de mise en place de l'opération étant bien supérieurs à un mois. Les montages que vous mettrez en place sur ce type d'investissement n'auront d'effets que sur vos revenus 2009, c'est-à-dire sur votre imposition de 2010. Il peut être par contre judicieux de préparer votre futur achat dès cette année.

A un mois de l'échéance, il ne vous reste que les investissements dits « Girardin industriel » qui permettent d'investir dans les outils de production Outre-mer, ou encore les SOFICA, mais dans ces deux cas c'est le manque de produits qui vous fera défaut en cette fin d'année.

Pour défiscaliser à coup sur à un mois de 2009, les solutions les plus simples restent : les investissements dans vos contrats de retraite, qu'ils soient individuel (PERP) ou d'entreprise (PEE), mais surtout l'investissement dans les Fonds Communs de Placement dans l'Innovation (FCPI) et dans des Fonds d'Investissement de Proximité (FIP) qui permettent de défiscaliser votre impôt sur le revenu mais aussi votre ISF dans des proportions importantes avec une mise de départ raisonnable. Enfin dernière possibilité, les dons à des organismes qui jusqu'au 31 décembre 2008 vous permettront de défiscaliser 66% du montant que vous avez versé à partir de 470 euros et 75% en dessous. Quand la générosité vient au secours de la fiscalité...

Défiscalisation : Peu évoquée, la défiscalisation pour les sociétés est possible grâce à l'investissement en Girardin IS

la defiscalisation — 2008-11-25

On parle beaucoup de défiscalisation immobilière pour les particuliers. Les lois de défiscalisation permettant à un contribuable de réduire son impôt sont nombreuses, loi Robien, loi Borloo, loi Demessine,...autant de lois fiscales qui permettent à un investisseur avisé de réduire son imposition tout en se créant un patrimoine immobilier parfois conséquent si toutes les subtilités de ces investissements ont été maitrisés.

En revanche, la défiscalisation des impôts pour les sociétés est beaucoup moins souvent évoquée. Peut-être plus tabous, plus dangereuse pour certains patrons au regard du fisc, les moyens de défiscalisation des impôts de société existe pourtant bel et bien.

Le principal moyen pour défiscaliser l'impôt de sa société est d'investir en loi Girardin impôt-sociétés, aussi appelé loi Girardin IS. Le principe de cette loi est le même que pour l'investisseur particulier qui choisit d'investir dans les DOM-TOM. En contrepartie de son investissement financier l'investisseur bénéficiera d'une réduction d'impôts. Pour la société le principe reste le même, à la différence que c'est n'est pas le chef d'entreprise à titre personnel qui investit mais la société en tant que personne morale. A ce titre, la société bénéficie d'une réduction d'impôt équivalente à 100% de son investissement. Par exemple, si la société investit à hauteur de 150 000 euros dans un bien immobilier dans les DOM-TOM, elle pourra en retour diminuer son résultat imposable d 150 000 euros. Une entreprise ayant fait 250 000 euros de résultat imposable, pourra ainsi n'être imposé qu'a hauteur de 100 000 euros (Voir exemples simulations défiscalisation Girardin IS).

Dans un contexte de plafonnement global des niches fiscales, la loi Girardin impôt-sociétés semble être épargnée par les récentes mesures. Les moyens de réduire l'impôt de sa société ne sont pas légions et dans un contexte économique difficile il serait judicieux de la part du gouvernement de favoriser les possibilités pour une entreprise de réduire sa pression fiscale.

Défiscalisation : grâce au FCPI et au FIP il est encore possible de défiscaliser avant la fin de l'année

la defiscalisation — 2008-11-24

Alors que les niches fiscales comme la Loi Malraux, les Monuments Historiques ou encore la Loi Girardin subissent les foudres du gouvernement, la défiscalisation FCPI (Fonds Communs de Placement dans l'Innovation) et la défiscalisation FIP (Fonds d'Investissement de Proximité) semble être épargnées par le plafonnement prévu dans la loi de Finances de 2009.

Les FCPI créés avec la Loi de Finances de 1997, sont destinés à aider le développement des entreprises dites innovantes et non cotées en bourse. Quant au FIP crées en 2003, par la Loi DUTREIL pour l'Initiative Economique du 1er août 2003, ils sont destinés à aider le développement des entreprises (PME et PMI) régionales.

Ces dispositifs de défiscalisation permettent à l'investisseur de défiscaliser 25% du montant investit sur un FCPI ou un FIP dans la limite de 3000 euros par an pour une personne seule et 6000 euros par an pour un couple. Les avantages fiscaux des FCPI et des FIP étant cumulable, un contribuable pourra ainsi défiscaliser jusqu'à 6000 euros par an à condition d'investir 24 000 euros (12 000 euros en FCPI et 12 000 en FIP). Un couple pourra donc défiscaliser jusqu'à 12 000 euros par an et cela chaque année. L'investissement est possible tout au long l'année et se répercute sur les impôts à payer de la même année, quelque soit la date d'investissement (voir avantages FCPI et avantages FIP).

En cette fin d'année les FCPI et les FIP sont donc les solutions idéales pour défiscaliser rapidement tout en pouvant adapter son montant d'investissement à son montant d'imposition. Le montant à investir étant libre, un contribuable imposé à hauteur de 2000 euros aura à investir 8000 euros sur un FCPI ou un FIP pour effacer totalement son imposition.

Toutefois il faudra être vigilant au FCPI et FIP sur lesquels l'on investit. Les entreprises sélectionnées pour intégrer ces fonds étant par définition soient innovantes soient jeunes pour la majorité, le risque de perte en capital est présent. Ce risque reste cependant limité car les gestionnaires de ces fonds ont des critères de sélection très stricts.

Dans un contexte de plafonnement et de limitation de la défiscalisation possible grâce aux investissements immobiliers, les FCPI ou les FIP sont un bon outil de diversification du patrimoine. Ces supports permettent à la fois de défiscaliser et d'investir dans le tissu économique des entreprises françaises.

Défiscalisation : le projet de loi de Finances 2009 suscite des interrogations

la defiscalisation — 2008-11-24

Alors que les députés s'apprêtent à entériner les nouvelles dispositions du projet de Loi de finances 2009, les futures mesures fiscales font apparaitre des discordances et des voix s'élèvent déjà pour dénoncer l'absurdité de certaines mesures. Pour certains un article du projet de loi de finances de 2006 qui prévoyait à l'époque de plafonner les niches fiscales « en raison de leur excessive complexité, qu'aucun motif d'intérêt général ne suffisait à justifier », avait été rejeté. Hors aujourd'hui avec le nouveau projet de loi de Finances c'est le contraire qui se produit.

Pour beaucoup les nouvelles dispositions qu'apporte le projet sont encore plus complexes qu'auparavant. Désormais les avantages fiscaux (défiscalisation notamment) seront plafonnés à 25 000 euros par an maximum, plus 10% du revenu des revenus imposables. Soit un plafond de défiscalisation de 35 000 euros par an pour un couple gagnant 100 000 euros par an. Jusque là rien de bien compliqué.

Mais, quels seront les avantages fiscaux plafonnés, les niches fiscales seront-elles toutes limitées, qu'en sera-t-il de la défiscalisation des intérêts de la résidence principale, ou encore la défiscalisation pour les dons,... ? C'est à toutes ces réponses que le nouveau projet de loi de Finances 2009 devra répondre clairement s'il ne veut pas naviguer en eaux troubles.

Les futurs calculs des gestionnaires de patrimoine vont bientôt s'approcher des équations à plusieurs inconnus...En effet à ce nouveau plafond de défiscalisation il faudra distinguer :

Les revenus soumis à une imposition forfaitaire qui n'entreront pas dans le calcul du plafond. Sont concernés notamment les plus-values mobilières et les gains engendrés par un contrat d'assurance-vie.

Concernant les niches fiscales : les niches « choisies » seront plafonnées mais les niches « subies » seront préservées. En clair, les défiscalisations en loi Robien, loi Borloo et loi Girardin subiront le plafonnement. Tout comme la défiscalisation FCPI et FIP, ainsi que l'emploi d'un salarié à domicile ou encore les intérêts d'emprunt pour l'acquisition d'une résidence principale.

En contrepartie seront exonérés de ce plafonnement les dons aux associations, les dépenses d'équipement de la résidence principale et la prime pour l'emploi pour ne citer que les plus importants.

Il sera donc difficile de s'y retrouver. En plus de différencier le crédit d'impôts, la réduction d'impôts et les déductions du revenu imposable, le contribuable devra anticiper parfois à plus de deux ans sa futur imposition pour ne pas soit « trop » investir ou pas assez et ainsi subir les foudres du plafonnement.

Enfin dernière pirouette du projet de loi de Finances 2009, la défiscalisation pour l'investissement dans les DOM-TOM (Loi Girardin) sera désormais plafonné à 40.000 euros net de rétrocession ou à 15 % du revenu brut de rétrocession, c'est-à-dire plus que le plafonnement global autorisé en 2009...A vos calculettes !

Défiscalisation immobilière : le gouvernement souhaite s'orienter vers une réduction d'impôts forfaitaire pour l'immobilier neuf, la FNAIM s'indigne

la defiscalisation — 2008-11-21

Alors que le marché de l'immobilier neuf va mal, les éminences grises du gouvernement et du parlement envisageraient de modifier les dispositifs fiscaux applicables aux investissements immobiliers neufs comme la loi Robien et la Loi Borloo. En effet une éventuelle modification du système d'amortissement serait prévue. Actuellement l'investisseur qui achète un bien neuf pour le mettre en location peut déduire chaque année de ses revenus fonciers une part de l'amortissement de son bien immobilier (en loi Robien par exemple : 6% du prix d'acquisition du logement durant 7 ans, puis 4% de ce prix lors des 2 années suivantes, soit un amortissement total de 50% du prix du bien)

Il est envisagé de supprimer ce mécanisme d'amortissement et de le remplacer par une réduction d'impôts forfaitaire, qui serait de l'ordre de 30 000 euros par achat et par ménage.

La FNAIM juge cette proposition inadmissible. Pour la fédération cette réduction forfaitaire remettrait tout simplement en cause le système Périssol, créé en 1995 par Pierre-André Périssol et qui donnait à l'investisseur immobilier un vrai statut d'entrepreneur, or pour la FNAIM « l'amortissement présente l'avantage considérable de ne pas conduire l'investisseur à calibrer son achat en fonction de l'optimisation fiscale, puisque quel que soit le montant de son investissement, les déductions fiscales en seront proportionnelles ».

Ce qui ne serait pas le cas avec une réduction forfaitaire. Ce mécanisme conduirait tout simplement à une inflation des prix et à une prolifération des petites surfaces sans rapport avec la demande locative. C'est d'ailleurs le principal problème qui fut évoqué lors de la création de la loi Méhaignerie en 1986. Le mécanisme d'amortissement avait réussi à donner une dynamique d'investissement sur des surfaces d'appartements plus grandes, car avec ce système, la réduction d'impôt est proportionnelle au montant investit. Quel serait, en effet, l'intérêt de l'investisseur d'acheter un « grand » appartement de 300 000 euros pour avoir 30 000 euros de réduction d'impôts soit 10% du prix d'achat, alors qu'il pourrait acheter un studio à 90 000 euros et ainsi obtenir la même réduction d'impôts de 30 000 euros soit 33% ?

Dans ces conditions, la FNAIM préconise de maintenir sans conditions le système d'amortissement. Elle estime aussi qu'il faut simplifier les dispositifs actuels Robien et Borloo en les confondant en une seule loi, et enfin qu'il serait judicieux de moduler la vitesse et la durée d'amortissement en fonction des loyers consentis. La FNAIM ajoute que dans une période budgétaire difficile, une réduction forfaitaire ne serait économiquement pas viable et qu'il serait enfin temps de donner aux investisseurs « un authentique statut, plutôt que de prendre des dispositions conjoncturelles hâtives et économiquement indéfendables »

Il faut d'ailleurs noter que dans un contexte de réduction des niches fiscales, l'amortissement d'un bien immobilier n'est en rien comparable à une niche fiscale, et que la situation immobilière actuelle ne permet pas de faire planer un nouveau doute qui risquerait de mettre à mal la confiance des investisseurs déjà bien entamée. Cette inconstance politique et fiscale porterait de nouveau préjudice à un secteur de l'immobilier neuf malade.

Défiscalisation : Les principales mesures du projet de Loi de Finances pour 2009 sont finalisées

la defiscalisation — 2008-11-19

La loi de Finances pour 2009 va modifier de manière significative l'univers de la défiscalisation. En effet pour 2009 les députés ont choisis de plafonner les possibilités de défiscalisation qu'offrait les dernière fiscales comme la Loi Girardin, la Loi Malraux, le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) et l'avantage de l'investissement dans les Monuments Historiques. Ces mesures sont destinées à limiter la non-imposition totale des ménages les plus aisées. Voici un point sur les principales mesures de la Loi de finances 2009 :

Loi Malraux :

Ce dispositif très avantageux pour les hauts revenus souhaitant défiscaliser de manière illimitée va être plafonné et les conditions d'obtention du régime durcies. Il est prévu de porter la durée d'engagement de location de 6 à 9 ans, de fixer une limite d'imputation des charges engendrées par la restauration complète de l'immeuble situé dans un secteur protégé, sur les autres revenus. Les plafonds de déduction seraient fixés à 100 % dans la limite de 140 000 euros de dépenses lorsque l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé et 75 % dans la limite de 100 000 euros de dépenses lorsque l'immeuble est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.

Loi Girardin :

Fortement avantageux par le passé puisque le contribuable pouvait défiscaliser sans limitation de montant, cet avantage fiscal sera limité désormais à 40.000 euros net de rétrocession ou à 15 % du revenu brut de rétrocession. Ces plafonds restent cependant élevés pour la majorité des investisseurs.

Statut de loueur en meublé professionnel (LMP) :

Désormais tout loueur qui souhaiterait devenir professionnel aura l'obligation de cumuler deux conditions. Alternatives par le passé, elles deviendraient cumulatives, c'est-à-dire qu'il faudrait non seulement avoir 23 000 euros de recettes BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) à l'année et que ces recettes représentent, plus de 50% des revenus du foyer. Autrement dit l'accès au statut professionnel sera beaucoup plus difficile et les avantages qui en découlent plus difficile d'accès. L'objectif étant de rendre vraiment « professionnel » ce statut et n'ont pas complémentaire d'une autre activité salarié par exemple.

Loi Monuments Historiques :

Le dispositif « Monuments Historiques », dans sa version actuelle, permet au propriétaire d'un bâtiment classé Monument Historique de déduire ses charges spécifiques ou ses déficits fonciers de son revenu global et ce sans limitation de montant. La loi de Finances 2009 prévoit de plafonner l'avantage fiscal lorsque les Monuments Historiques ne sont pas ouverts au public. Le plafond prévu serait fixé à 200 000 euros. De plus, les propriétaires pour bénéficier de l'avantage fiscal devront s'engager à conserver le bien pendant 15 ans à compter de la date d'acquisition. Enfin ces mêmes propriétaires ne devront pas mettre l'immeuble en copropriété.

Toutes ces modifications vont modifier le paysage fiscal et il faudra désormais les prendre en compte dans sa stratégie patrimoniale.

Défiscalisation : le projet de Loi de Finances 2009 s'orientent vers un plafonnement global des niches fiscales

la defiscalisation — 2008-11-19

La structure de la Loi de finances 2009 commence à prendre sa forme définitive. Les réformes et les modifications des principales lois de défiscalisation sont adoptées au fur et à mesure. Elles vont changées les perspectives en terme de plafond de réduction d'impôt, puisque la principale mesure réside dans un plafonnement global du montant de défiscalisation possible toutes lois confondues (loi Robien, loi Borloo, loi Girardin,...).

En effet les députés ont adopté lors de la discussion du projet de loi de Finances pour 2009 un amendement plafonnant le cumul des différentes réductions d'impôt à 25.000 euros plus 10% des revenus du contribuable concerné. L'objectif de cette réforme selon Gilles Carrez, est que les plus haut revenus qui échappaient complètement à l'impôt payent désormais au moins le tiers de leurs impôts. Ainsi un couple qui gagne 300 000 euros par an et payant environ 85 000 euros d'impôts ne pourra défiscaliser au maximum « que » 55 000 euros. Les 30 000 euros restant seront donc obligatoirement payés au fisc.

A noter que les avantages fiscaux liés à des situations "involontaires" comme un handicap ou le versement d'une pension alimentaire ne seront pas concernés. Tout comme le versement de dons et les dispositifs de retraite (Préfon, Madelin, Perp...).

Ce plafonnement ne touchera au final que les très hauts revenus. Une personne seule gagnant 140 000 euros (environ 38 000 euros d'impôts) et un couple 180 000 euros par an (environ 41 000 euros d'impôts) pourront ainsi toujours s'exonérer totalement d'impôts. Toutefois pour les très hauts revenus cette mesure est beaucoup plus confiscatoire. Puisque qu'un couple qui gagne 1 000 000 euros par an et qui devrait payer environ 335 000 euros d'impôts, ne pourra défiscaliser au maximum « que » 125 000 euros, soit un restant dû au fisc d'au moins 210 000 euros...Bien entendu ce niveau de revenus ne touche pas la majorité des Français.

Pour Christine Lagarde, Ministre de l'Economie, « ce système correspond au double objectif de simplicité et de justice fiscale ». Pour le Ministre du Budget, Eric Woerth cette mesure « est une mesure de justice fiscale, puisque personne ne peut plus s'exonérer complètement de l'impôt par l'usage intensif de niches fiscales, et puis c'est aussi une mesure efficace sur le plan budgétaire, puisque ça rapporte à peu près 200 millions d'euros » et d'ajouter que « cette somme contribuera à financer également le RSA à partir de l'année prochaine ».

En parallèle de ce plafonnement global, les députés ont procédés à une refonte des dernières niches fiscales et ont modifiés significativement les mécanismes Girardin, Malraux, Monuments Historiques et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). (Voir « Principales mesures Loi de Finances 2009 »).

Défiscalisation immobilière : Après la loi Malraux, l'avantage Monuments Historiques pourrait être plafonné

la defiscalisation — 2008-11-17

Après la loi Girardin, la loi Malraux et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), le gouvernement souhaitent continuer dans sa volonté de plafonner les niches fiscales. Epargné jusque là, l'avantage Monuments Historiques semble être dans le collimateur du gouvernement.

En effet, le dispositif « Monuments Historiques », dans sa version actuelle, permet au propriétaire d'un bâtiment classé Monument Historique de déduire ses charges spécifiques ou ses déficits fonciers de son revenu global et ce sans limitation de montant. Cet avantage fiscal aurait couté environ 30 millions d'euros à l'Etat selon un rapport de l'inspection générale des finances publié en Avril dernier. De plus selon le rapport parlementaire remis en juin dernier sur les niches fiscales, ce dispositif de défiscalisation « Monuments Historiques » aurait été adopté par 2 600 foyers en 2005.

Gilles Carrez, rapporteur général du budget, a ainsi proposé d'apporter trois modifications au dispositif en vigueur actuellement :

Tout d'abord l'amendement prévoit de plafonner l'avantage fiscal lorsque les Monuments Historiques ne sont pas ouverts au public. Le plafond prévu serait fixé à 200 000 euros.
De plus, les propriétaires pour bénéficier de l'avantage fiscal devront s'engager à conserver le bien pendant 15 ans à compter de la date d'acquisition.
Enfin ces mêmes propriétaires ne devront pas mettre l'immeuble en copropriété.

Ces modifications viennent s'ajouter au schéma de plafonnement global des niches fiscales qu'ont retenus les députés de la commission des Finances. Ceux-ci prévoient en effet un plafonnement global à 25 000 euros plus 10% du revenu. Dans le cas d'un couple qui gagnerait 100 000 euros par an, cela reviendrait à un montant de défiscalisation annuel possible de 35 000 euros (25 000 euros + 10 000 euros), ce qui dans l'ensemble représente déjà un montant conséquent.

Dans un contexte difficile pour la défiscalisation, ces réformes tenteront de donner un nouveau souffle au secteur qui à semble t-il besoin d'un nouvel élan.

Défiscalisation immobilière : un plan de relance pour la défiscalisation en Loi Robien et Borloo est envisagé

la defiscalisation — 2008-11-12

Pour le gouvernement, les deux secteurs en crise sont : l'immobilier et l'automobile, et il compte aider ces secteurs à sortir la tête de l'eau, le secrétaire général de l'Elysée, Claude Guéant, a été clair.

Pour le secteur automobile, le gouvernement défend à Bruxelles un plan d'aides à l'investissement. Pour le second, le problème est plus vaste : baisse de la demande de prêt immobilier, chute du nombre de crédits immobiliers obtenus, effondrement de nombre de transactions dans le neuf, hausse des taux du crédit immobilier,...autant de causes qui entrainent de nombreux corps de métiers dans la tourmente.

En conséquence toute les entreprises liées, de plus ou moins loin, aux métiers de l'immobilier n'obtiennent plus de crédit pour se financer, et les particuliers désireux d'acheter un bien immobilier et qui cherche à obtenir le meilleur taux de prêt immobilier, n'obtiennent pas l'accord des banques.

Pour remédier à cette situation, le gouvernement avait déjà annoncé en octobre des mesures significatives, avec notamment le rachat par l'Etat de 30.000 logements et l'extension du Pass-Foncier aux achats de logements collectifs. (Voir actualité « Immobilier : L'Etat rachète 30 000 logements »). Mais le marché de l'investissement locatif, représenté par les Loi de Robien et par la Loi Borloo, n'a cessé lui aussi, de se dégrader.

Pour freiner cette chute du secteur, le gouvernement envisage de modifier le mécanisme des loi Robien et loi Borloo.

Aujourd'hui les mécanismes fiscaux prévus par ces deux lois de défiscalisation, permettent une diminution du revenu imposable (voir avantages fiscaux Loi de Robien et avantages fiscaux Loi Borloo). Autrement dit un investisseur peut voir son revenu imposable diminuer de 10 700 euros par an maximum. L'imposition qui en résulte est donc moins élevée, on parle souvent à tort de réduction d'impôt. Avec ce mécanisme c'est logiquement les tranches d'imposition les plus élevées (40%) qui bénéficient au maximum du dispositif, et qui exclue en particulier les classes moyennes.

Pour éviter cela, le gouvernement souhaite, transformer cet avantage en réduction d'impôt. Cette réduction d'impôt serait alors exprimée en pourcentage de l'investissement. Un plafond de réduction serait instauré, tout comme pour la majorité des autres niches fiscales. C'est d'ailleurs ce que le Parlement s'apprête à faire pour le dispositif Loi Malraux en ce qui concerne les travaux dans les secteurs sauvegardés (Voir actualité sur la Loi Malraux « Défiscalisation : loi de Finances 2009 »).

Pour Gilles Carrez, qui s'inquiète de « l'effondrement de la construction de logements », « Il faut que la réduction d'impôt soit généreuse sur le Robien et le Borloo, mais il faut aussi lever les nombreux verrous réglementaires et revoir les conditions de loyer et de ressources des locataires attachées à ces dispositifs ».

Il faudra toutefois, si cette mesure prend forme, la mettre en place le plus rapidement possible, car toute période de flottement serait encore plus dangereuse pour le secteur. Les investisseurs préférant attendre l'éventuelle réforme. En tout état de cause, elle pourrait être discutée lors de l'examen du projet de loi de Finances rectificative, et à l'occasion de l'examen de la loi Boutin sur le logement, début décembre.

Défiscalisation immobilière : La Loi de Finances 2009 prévoit une refonte de la Loi Malraux

la defiscalisation — 2008-11-12

Le Code Général des Impôts dans sont Article 31, I - 1 ter, prévoit concernant la Loi Malraux que « Les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles sont autorisés à déduire certaines dépenses spécifiques et peuvent imputer leur déficit foncier sur le revenu global sans limitation de montant »

Ce dispositif fortement avantageux pour les hauts revenus souhaitant défiscaliser de manière importante risque d'être modifié en profondeur par la nouvelle Loi de Finance de 2009. Nous l'évoquions déjà dans une précédente actualité (Défiscalisation : Loi de Finances 2009), mais il semble désormais que les intentions de Bercy se précisent. La « nouvelle » Loi Malraux opterait à priori pour un assouplissement des travaux déductibles mais pour un durcissement des conditions de réductions d'impôts.

Tout d'abord, les dépenses de travaux déductibles seraient élargies à l'ensemble des dépenses de travaux déclarés d'utilité publique imposés ou autorisés par l'autorité publique.

Plus intéressant encore, l'avantage fiscal serait étendu aux locations à usage professionnel afin de faciliter la restauration complète des immeubles concernés dont une partie est affectée à un usage professionnel.

Toutefois, en contrepartie de ces nouveaux avantages, il est envisagé :

de généraliser l'existence d'une déclaration d'utilité publique pour que les opérations éligibles aux avantages fiscaux soient mieux encadrer.
de porter la durée d'engagement de location de 6 à 9 ans, pour l'aligner sur les principaux dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement immobilier locatif, comme la Loi de Robien, par exemple.
de fixer une limite d'imputation des charges engendrées par la restauration complète de l'immeuble situé dans un secteur protégé, sur les autres revenus.

Le taux de déduction appliqué à ces dépenses et le montant maximum déductible seraient en conséquence modifiés. Il y aurait désormais des plafonds maximum de défiscalisation :

100 % dans la limite de 140 000 euros de dépenses lorsque l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé
et 75 % dans la limite de 100 000 euros de dépenses lorsque l'immeuble est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.

Le grand principe de la réforme résidant dans le fait qu'un contribuable ayant opté pour la défiscalisation Loi Malraux, verrait son montant « défiscalisable » globalement plafonnée à 140 000 euros.

Parallèlement un délai de mise en location du bien serait fixé. La location devant prendre effet au plus tard le 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle la première déduction est opérée.

Si vous souhaitez donc profiter encore des avantages fiscaux de la Loi Malraux « ancienne version », il faudra vite réfléchir car ces réformes devraient être mises en place, pour toute demande de permis de construire ou de déclaration de travaux déposée à compter du 1er janvier 2009.

Défiscalisation immobilière : l'immobilier est en crise, la Loi de robien n'y échappe pas

la defiscalisation — 2008-11-10

Largement décriée et critiquée, la Loi de Robien figure emblématique des Lois de défiscalisation en France, est aujourd'hui touchée de plein fouet par la crise immobilière. Souvent mise à mal par les reportages télés ou mise en cause par des particuliers mal conseillés, elle fait face à une perte de vitesse, due notamment à la baisse des constructions dans le neuf.

Pourtant cette Loi de défiscalisation avait tout pour séduire. Amortissement du bien sur 50% de sa valeur, loyers le plus souvent « garantis » par le gestionnaire, tout cela couplé à une réduction d'impôts (voir avantages Loi de Robien), et cela dans un marché immobilier très porteur durant ces cinq dernières années. Mais la fougue du marché à finalement eu raison de la Loi de Robien (et de son homologue la Loi Borloo). Constructions bâclées dans des zones géographiques saturées pour répondre la demande. St Etienne, Toulouse, Montpellier,... sont autant de ville ou les constructions neuves ne trouvent plus de locataire et dans le contexte actuel encore moins d'acquéreurs (Baisse des prêts immobiliers). Sans compter nombre d'investisseurs qui au regard de leurs situations économiques et patrimoniales n'avaient aucunes raison d'investir sur une Loi de défiscalisation et qui se sont retrouvés avec un bien immobilier couteux et sans avantage fiscal. Autant de mauvaises images qui décrédibilise la Loi de Robien.

La Loi de Robien a pourtant le fait de bonheur de milliers d'investisseurs qui grâce à elle, ont pu à la fois, se créer un patrimoine immobilier, faire des économies d'impôts et sur le long terme obtenir des revenus complémentaires grâce à la location de cet appartement. Autant d'investisseurs qui avaient pris le soin de réfléchir leur investissement et de le planifier dans une logique patrimoniale en rapport avec leur situation financière.

Car il faut toujours le rappeler, mais ce type de support immobilier doit répondre à un besoin (création de patrimoine, défiscalisation,...) qui ne doit pas occulter le fait que l'on s'engage sur une période minimum de 10 ans et que la liquidité d'un bien immobilier n'est pas celle d'une valeur mobilière. De surcroît, l'objectif de défiscalisation que représente la Loi de Robien, ne doit être que le « plus » qui vous fera choisir cette investissement après avoir examiner en priorité, l'emplacement du bien, sa qualité de construction, la qualité de son gestionnaire et la marché de revente futur. Autant d'éléments qui sont parfois négligés par les investisseurs désireux et trop pressés de défiscaliser.

La Loi de Robien, reste dans son fonctionnement un formidable outil de création de patrimoine et de défiscalisation. Mais le plafonnement des loyers et la hausse exorbitante du mètre carrée ont eu raison des avantages de cette Loi. La solution viendrait peut-être, dans une réévaluation des plafonds de loyers et dans le contexte actuel, d'une baisse significative des prix d'achat qui n'avaient parfois plus aucune logique économique.

Défiscalisation immobilière : La Loi Girardin sera plafonnée en 2009

la defiscalisation — 2008-11-07

La niche fiscale que représentait l'investissement en Loi Girardin, touche à sa fin. En effet l'Elysée a rendu son arbitrage sur le dossier des niches fiscales outre-mer. Cette défiscalisation mise en place le 21 juillet 2003 (loi n° 2003-660 du programme pour l'outre-mer) était accompagnée de fortes réductions d'impôts non plafonnées. Cette époque bénie est révolue puisque désormais des plafonds de déduction vont être fixés.

Les investissements réalisés outre-mer continueront à bénéficier du dispositif de défiscalisation institué par la loi programme de 2003, mais dans des limites qui ne devraient plus offrir la possibilité d'éluder complètement son imposition. Les niveaux fixés devrait du coup neutraliser l'effet niche fiscale du dispositif de la loi Girardin.

Le gouvernement a ainsi décidé de donner son aval à un amendement au projet de loi de Finances pour 2009, dans lequel il est précisé que cet avantage sera limité désormais à 40.000 euros net de rétrocession ou à 15 % du revenu brut de rétrocession. Le secrétaire général de l'Elysée, Claude Guéant, en a fait hier l'annonce à la délégation de parlementaires.

Même si le dispositif reste en place, les milieux patronaux ultramarins, tablaient plus sur un plafonnement de 50 000 euros. Pour eux, le dispositif de la loi Girardin étant essentiel pour alimenter les flux d'investissement. Mais ce plafonnement de 50 000 euros était inconcevable, sauf à revenir sur l'engagement formel de neutraliser les niches fiscales. Du coup pour Yves Jégo, « Plus personne ne pourra ne plus payer d'impôt en les utilisant ».

De ce fait, le plafond retenu devrait toucher 3% des 40 000 investisseurs qui opèrent un investissement outre-mer, soit 1 200 foyers. Seulement 10% du montant total des investissements sera affecté. Pour Yves Jégo ces chiffres « contredisent tous ceux qui disent que la réforme va tuer le dispositif de la loi Girardin ». Autre argument avancé, il en coûtera 800 millions d'euros en 2009 à l'Etat, soit 250 millions d'euros de plus que cette année, car il est question d'attirer davantage d'investisseurs.

Toujours est-il que la défiscalisation en Loi Girardin devrait probablement un jour laissé sa place à la défiscalisation en Loi Jégo. Mais sans confirmation de cette nouvelle loi, il faudra dorénavant faire avec le plafonnement de la Loi Girardin.

défiscalisation : EHPAD et résidences séniors un marché porteur avec un statut de loueur en meublé avantageux

la defiscalisation — 2008-10-24

Les établissements d'hébergements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), aussi dénommés maison de retraite, résidences médicalisées ou encore résidences séniors, sont l'un des supports d'investissement immobilier les plus en vogue et les plus recherché actuellement.

Lié au vieillissement de la population, le nombre de programmes EHPAD ou de résidences seniors, ne cessent de croître. Pour les EHPAD, les structures d'accueil sont généralement composées d'environ 80 chambres destinées aux personnes nécessitant une assistance quotidienne. Les résidences séniors sont quant à elles destinées aux personnes valides, mais qui ont besoin d'assistance médicale régulière et souhaitant disposer facilement d'un accès aux commerces. Elles se distinguent des EHPAD, de part le niveau de dépendance des personnes qui y habitent. En EHPAD les chambres sont médicalisées et généralement plus petites que dans les résidences seniors. Les résidences seniors étant composées généralement de maison individuelles au coeur de villes de 1500 à 5000 habitants, équipées de commerces, de services médicaux et paramédicaux. L'objectif étant de fournir des maisons faciles à vivre et de plein pied.

En parallèle, lorsque vous investissez sur ces types de supports, vous obtenez le statut de loueur en meublé (non professionnel LMNP, ou professionnel LMP). Vous combinez ainsi, les avantages du statut de loueur en meublé et des EHPAD, ce qui permet d'obtenir une fiscalité avantageuse, et qui assurent une pérennité de l'investissement de part les perspectives d'avenir, en termes de besoin démographique, que représente ces établissements.

Toutefois, les contraintes réglementaires (voir inconvénients EHPAD) que posent la création d'EHPAD et de résidences séniors, allongent considérablement les délais de mise en service de ces établissements. Le nombre de programmes EHPAD et de programmes résidences séniors disponibles s'en trouve alors considérablement réduit. Dans ce contexte, les investisseurs désireux d'opter pour ce type d'établissement devront être réactifs aux programmes neufs EHPAD et résidences séniors qui sortent.

Dans un contexte économique difficile et un marché immobilier mise à mal, ce type de structure permet de sortir de l'investissement immobilier traditionnel, comme la Loi de Robien par exemple.

Défiscalisation immobilière : le statut LMP sera plus difficile d'accès

la defiscalisation — 2008-10-16

Nous l'évoquions déjà dans une précédente actualité (défiscalisation nouvelles mesures pour 2009), le plafonnement des niches fiscales semble bel et bien être la principale préoccupation du ministère des Finances et de l'Economie pour l'année 2009. Entre Loi Girardin, Loi Malraux et statut de loueur en meublé professionnel, l'ère de la défiscalisation sans limites arrive probablement à sa fin.

Réduction d'impôt plafonné en Loi Girardin et Malraux à respectivement 40 000 euros et 140 000 euros, et conditions d'accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) plus nombreuses, sont les trois principales mesures envisagées pour la rentrée fiscale 2009.

Le plafonnement de l'investissement dans les DOM-TOM, n'est pas encore adopté et il semble être sujet à polémique, notamment de la part du Secrétaire d'Etat chargé de l'Outre-mer, Mr Yves Jego. Toujours est-il, que le principal changement interviendra dans le durcissement de l'accès au statut de loueur en meublé professionnel, permettant notamment d'investir sur les EHPAD, résidences seniors, résidences d'affaires, résidences étudiantes,....

Conditions du statut LMP : cumulatives et non alternatives

Désormais tout loueur qui souhaiterait devenir professionnel aura l'obligation de cumuler deux conditions. Alternatives par le passé, elles deviendraient cumulatives, c'est-à-dire qu'il faudrait non seulement avoir 23 000 euros de recettes BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) à l'année ET que ces recettes représentent, plus de 50% des revenus du foyer. Dans les revenus du foyer, il faut prendre en compte tous les revenus d'activité mais aussi tous les revenus du patrimoine (revenus fonciers et mobiliers notamment), mais hors pensions de retraite.

C'est sur ce point que l'incohérence survient. En effet, le fait de devoir cumuler à la fois 23 000 euros de recettes annuelles ET que celle-ci représentent plus de 50% des revenus du foyer est dans la majorité des cas incompatible. En effet une personne ayant les moyens d'investir environ 500 000 euros pour obtenir 23 000 euros de loyer à l'année, aura dans la plupart des cas un revenu fiscal largement supérieur à 23 000 euros par an (d'autant plus que ce revenu est apprécié au niveau du foyer fiscal). Les personnes disposant de capitaux suffisant pour accéder au statut, se verraient alors, dans la majorité des cas, refuser Le statut LMP.

Conditions du statut LMP : les conséquences

On voit bien dans ce contexte, que le statut professionnel (LMP) ne serait alors accessible qu'a l'âge de la retraite. L'intérêt de la formule perdrait alors tout son sens, puisque l'objectif principal de ce statut est justement de préparer la retraite, afin d'obtenir des revenus complémentaires à cette période.

Quel avenir pour le statut LMP ? Difficile à dire, même si le projet n'est pas encore voté, le fait de devoir cumuler ces deux conditions, rendrait l'accès au statut professionnel beaucoup plus limité, et le nombre de personnes pouvant prétendre au statut en serait considérablement réduit. Car au-delà de devoir cumulé ces conditions, c'est les avantages fiscaux du statut de loueur professionnel qui deviendrait caduc. En effet, être professionnel en location meublée, signifiait pour les investisseurs qui décidaient d'opter pour ce statut, d'obtenir grâce à lui, une couverture social, de continuer à valider des trimestres de retraite, de pouvoir défiscaliser la première année d'exploitation,....(Voir avantages du statut LMP)

Autant d'avantages qu'apprécient les professions libérales, les chefs d'entreprise, les sportifs de haut niveau et plus généralement toute les personnes qui ont une carrière professionnelle courte, et qui grâce à ce statut providentiel conservait une existence sociale et ne perdait pas tous leurs droits à la retraite. A suivre donc lors de la rentrée fiscale de 2009.

Bénéficier du statut de loueur en meublé en investissant dans les EHPAD

la defiscalisation — 2008-10-01

Les établissements d'hébergements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), plus souvent dénommés maison de retraite, sont l'un des supports d'investissement immobilier les plus en vogue actuellement. Poussé par le vieillissement de la population et le manque de structures d'accueil, les programmes EHPAD fleurissent un peu partout en France.

Ces ensembles immobiliers composés généralement d'environ 80 chambres d'accueil destinées aux personnes nécessitant une assistance quotidienne, sont aujourd'hui en plein développement. Les perspectives d'avenir qu'offrent ces établissements sont alléchantes. Les investisseurs réalisent en effet, un achat pérenne en termes de garantie de loyer, tant le niveau d'occupation de ces structures est élevé, plus de 95%. Cependant il faudra sur ce point être vigilant dans le choix du gestionnaire de la résidence, car c'est ce gestionnaire qui sera garant du bon déroulement de votre investissement, et notamment du bon paiement des loyers. Privilégier ainsi les gestionnaires reconnus et de qualité.

En parallèle, lorsque vous décidez d'investir sur ce type de support, vous obtenez « de facto » le statut de loueur en meublé, et c'est cette combinaison « EHPAD - loueur en meublé » qui donne tout son sens à l'intérêt de l'investissement. Vous combinez ainsi, les avantages du statut de loueur en meublé, qui permet d'obtenir une fiscalité des plus avantageuse, avec le support immobilier qu'est l'EHPAD, et qui assure une pérennité de l'investissement de part les perspectives d'avenir, en termes de besoin démographique, que représente ces établissements.

Les avantages sont considérables et l'adéquation EHPAD / LMP est redoutable : possibilité d'acheter par le biais d'une structure patrimoniale (SARL de famille) et ainsi d'optimiser la transmission future, obtention de revenus défiscalisés grâce au mécanisme des amortissements, possibilité d'échapper à l'ISF sous certaines conditions, récupération de la T.V.A. et enfin protection sociale.

Autrement dit les avantages liés au statut de loueur meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP) et les conditions avantageuses d'un EHPAD (entretien des locaux assuré par la société de gestion, loyers garantis par bail commercial...) font de cette combinaison l'un des investissements les plus rentable sur le marché immobilier aujourd'hui. (Demander une étude en défiscalisation EHPAD)

Défiscalisation immobilière : Loi de Finances 2009, les nouvelles mesures

la defiscalisation — 2008-09-26

Tout au long de l'année, le ministère de l'économie et des Finances avait laissé à plusieurs reprises, des signaux précurseurs de changements significatifs en matière de fiscalité. La loi TEPA de 2007 avait déjà modifié significativement le paysage fiscal français, avec la modification des droits de succession ou encore la hausse du bouclier fiscal, favorisant en priorité, il faut le reconnaitre, les très hauts revenus.

Les réformes annoncées au fur et à mesure de l'année semblaient donc s'orienter vers la minimisation des niches fiscales encore existantes. Etaient principalement visés les investissements dans les DOM-TOM (Loi Girardin), la location meublée professionnelle (Statut LMP) ou encore la Loi Malraux (défiscalisation Malraux). La loi de Finance 2009, vient mettre un terme aux spéculations concernant ces dispositifs fiscaux. Les grandes lignes du projet de loi s'orientent vers un plafonnement des réductions d'impôts.

L'investissement dans les DOM-TOM en loi Girardin, ne permettra désormais une réduction d'impôt « que » de 40 000 euros ou, au choix, représentant 15% du revenu global. Jusqu'alors il était possible de bénéficier grâce à ce statut d'une défiscalisation « sur mesure », puisque celle-ci n'était pas plafonnée. Si la durée de défiscalisation reste inchangée, les contribuables ne pourront plus réduire leurs notes fiscales sans aucunes limites. Dans le projet de Loi de Finances 2009, Les 15% ne rentreront à priori, en jeux que s'ils représentent plus que les 40 000 euros.

Concernant la Loi Malraux il est prévu de plafonné la réduction d'impôt pour travaux, à 140 000 euros par an. A noter que le régime des Monuments Historiques, comparable sur certains points à la loi Malraux semble être épargné.

Enfin sur le statut de loueur en meublé professionnel, les conditions d'accès se durcissent. Il faudra désormais non plus remplir la seule condition des 23 000 euros de recettes annuelles, mais non seulement avoir un montant de recettes annuelles supérieur à 23 000 euros ET que ces revenus représentent plus de 50% des revenus du foyer. Sachant que les revenus du foyer à prendre à compte sont tous ceux du foyer excepté les pensions de retraite. Autant dire que l'accès au statut sera autrement plus compliqué qu'auparavant.

Ces réformes annoncées pour l'année 2009 semblent encore compliquer un peu plus le travail des fiscalistes et autres conseillers en gestion de patrimoine proposant de la défiscalisation immobilière, qui devront, dans une période incertaine, faire évoluer leurs stratégies à mettre en place pour optimiser la fiscalité de leurs clients.

Dans ce contexte, deux stratégies sont alors possible : soit attendre que les réformes passent définitivement et s'abstenir d'investir tant que des zones d'ombres subsistent. Soit au contraire investir immédiatement pour profiter de ces mécanismes fiscaux avant qu'ils ne soient modifier et remis en cause. En tout état de cause les professionnels du secteur devront désormais être attentifs à ces nouvelles dispositions fiscales, et devront d'ores et déjà anticiper les nouvelles stratégies patrimoniales à mettre en place.

Défiscalisation : feu vert pour les niches fiscales plafonnées

la defiscalisation — 2008-09-18

La taxe de la discorde ! Voilà comment pourrait être qualifié le système de financement du RSA (Revenu de solidarité active) décidé par le gouvernement. Les politiques, tous clivages confondus, se déchirent à ce propos (nombreux sont les membres même de la majorité allant à l'encontre de cette mesure voulue par le gouvernement). Cette réforme destinée à remplacer le RMI devrait être financée par une taxe de 1,1% prélevée sur les revenus du patrimoine (revenus fonciers, locatifs) et les revenus d'épargne (portefeuilles d'actions, assurance-vie, etc.) et c'est bien là que le bât blesse ! En effet, si les classes moyennes vont voir leurs prélèvements sociaux alourdis (déjà établis à 11%), les plus gros possesseurs de capitaux devraient être exonérés de cette taxe, protégés qu'ils sont par le bouclier fiscal mis en place en 2007.

Toute la classe politique se soulève donc contre une telle iniquité, forçant ainsi le gouvernement à chercher une voie de secours. Si imposer cette taxe aux plus riches n'est toujours pas à l'ordre du jour (Nicolas Sarkozy ayant bien rappelé, mardi matin, à ceux qui en doutaient encore que les particuliers imposés à 50% resteront exemptés de cette taxe sur les revenus du capital), le gouvernement semble toutefois avoir trouvé une solution avec le plafonnement global des niches fiscales.

« Justice fiscale », c'est bien là ce que réclamaient l'opposition et certains députés UMP en proposant le plafonnement de ces niches fiscales dont l'utilisation à outrance permettait à certains particuliers fortunés de se voir totalement exonérés d'impôt. Quant au gouvernement, c'est bien pour mettre fin au désordre entourant cette réforme qu'il a donné hier son feu vert à cet amendement limitant ces dispositifs de défiscalisation.

Si Eric Woerth, le ministre du Budget, déclare que « les modalités de ce plafonnement seront discutées dans le cadre de la loi de finances pour 2009 », on parle pourtant déjà d'une limitation de la défiscalisation fixée à 50.000 euros ou à 10.000 euros majorés de 15% des revenus du contribuable. Trois régimes de défiscalisation sont dans la ligne de mire de cette réforme : la rénovation d'immeubles anciens (défiscalisation Malraux), l'investissement immobilier en Outre-mer (défiscalisation Girardin) et la location de meublés professionnels (défiscalisation LMP).

Afin de prendre la mesure de ce plafonnement, voilà ce qu'autorise pour l'instant chacun de ses investissements en matière de déduction fiscale :

La défiscalisation Malraux : le particulier entreprenant des travaux de rénovation d'un immeuble ancien peut amputer leurs coûts de son imposition et ce sans aucune limite.
La défiscalisation Girardin : investir dans des logements locatifs ou industriels en Outre-mer permet de déduire de ses impôts de 40 à 64% des sommes engagées. Aucun plafonnement, ni de l'investissement, ni de la réduction d'impôt qui en découle, n'est actuellement défini.
La défiscalisation LMP : afin de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel, cette location doit rapporter au contribuable au moins 23.000 euros par ans. Si ce n'est pas le cas, les recettes émanant de la location doivent correspondre à 50% de ses revenus annuels. Dans l'un ou l'autre des cas, les frais et les charges liés à cette activité sont déductibles des impôts (sans plafond).

Grâce à ce plafonnement des niches fiscales, l'Etat pourrait engranger, selon le ministère de l'Economie, une cagnotte évaluée entre 100 et 200 millions d'euros qui compenserait largement les 40 millions nécessaires à la mise en place de la taxe pour le RSA. Cette limitation de la défiscalisation appliquée sur les revenus 2009 ne portera toutefois ses fruits qu'à partir de 2010. A partir de cette date, la taxe de 1,1% pour le RSA pourrait donc se voir réduite, voire totalement supprimée. En attendant, et afin que cette taxe ne soit pas un nouvel impôt « spécial revenus modestes », un deuxième amendement prévoit que le bouclier fiscal protégeant les hauts revenus ne puisse s'appliquer au RSA avant l'entrée en vigueur du plafonnement des niches.

« Le problème est réglé. Nous pouvons aborder sereinement le débat sur le RSA » estime Jean-François Copé. Quoiqu'il en soit, il faudra de toute façon attendre octobre prochain et la présentation de la loi de finances 2009 pour en savoir un peu plus quant aux modalités d'application.

Défiscalisation immobilière : l'EHPAD, la nouvelle niche fiscale

la defiscalisation — 2008-09-08

Les dispositifs de défiscalisation Robien et Borloo malmenés par la crise actuelle, l'investissement EHPAD s'impose désormais comme une véritable solution fiscale en matière d'investissement immobilier.

Dégringolade des prix, chute des ventes, resserrement des conditions d'octroi d'un prêt immobilier, hausse des taux de crédit, le petit monde de l'immobilier est, depuis plusieurs mois, en ébullition permanente. Si les secteurs de la vente et de la location sont évidemment les plus affectés par le retournement du marché, d'autres subissent également les effets de cette redistribution des cartes. C'est le cas notamment de l'investissement immobilier en vue d'une défiscalisation.

Autrefois majoritairement plébiscités, les dispositifs de défiscalisation Borloo et Robien cèdent aujourd'hui le pas devant une nouvelle vague d'investissements devenus nettement plus avantageux dans le contexte actuel (investissement EHPAD, démembrement de propriété, assurance vie, etc.). Chef de file de ces placements immobiliers, l'investissement en EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) connait un important regain d'intérêt. Bénéficiant de sérieux atouts, l'acquisition d'une chambre médicalisée à de quoi séduire les plus exigeants.

En investissant dans une chambre médicalisée EHPAD vous bénéficierez d'un remboursement intégral et immédiat de la TVA. En effet, alors que celle-ci se monte à 19,6%, l'Etat vous reverse une somme équivalant à 20% de la valeur mobilière et immobilière du bien.
Alors que le rendement locatif affiche une baisse généralisée (passant de 4,5% à 3,5% en deux ans), l'investisseur en EHPAD « peut récupérer les 19,6% de TVA dans le neuf et profiter d'un loyer net plus élevé que dans le Robien, avec une garantie locative », précise Hervé Bocher, dirigeant de la société Création et développement de patrimoine. En outre, les loyers perçus par la location de la chambre médicalisée resteront non imposables durant une période variant de 26 à 30 ans (en fonction du type de prêt immobilier contracté pour l'investissement). Au terme de cette période, la défiscalisation EHPAD reste effective puisque seul 28% des revenus de la chambre pourront être soumis à l'imposition (et ceux quelque soit le montant du loyer exigé).
Un investissement EHPAD s'accompagne d'un partenariat avec une société d'exploitation (partenariat prenant la forme d'un bail commercial). Ce dernier vous dispense d'une quelconque prise en charge financière. En effet, l'entretien régulier de la chambre, sa remise à neuf éventuelle ainsi que l'assurance sont entièrement pris en charge par la société d'exploitation.

Considéré à juste titre comme le placement financier de l'avenir, comme la nouvelle niche fiscale, l'investissement EHPAD est promis à des lendemains radieux. Aujourd'hui, quelques 640.000 chambres médicalisées de ce type sont réparties au sein des 10.000 établissements d'hébergement pour personnes âgées (EHPAD) existant en France. Les dernières études estiment à 21 millions le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans en 2040. Dans la perspective d'une pénurie de chambres médicalisées, le gouvernement a donc lancé une vaste opération afin de promouvoir la création de ces maisons de retraite, favorisant par la même occasion une défiscalisation EHPAD avec laquelle il faut désormais compter.

Visionnez nos programmes de défiscalisation EHPAD

Pour tout savoir sur l'investissement EHPAD

Défiscalisation immobilière : la police enquête à Marseille

la defiscalisation — 2008-09-01

La brigade financière de la police judiciaire de Marseille investit le secteur immobilier.

Les faits les plus anciens remontent à 2001 mais parmi la cinquantaine de victimes, certains ne se sont vus mêler à l'affaire que courant 2008. Les victimes, médecins, infirmiers et chirurgiens de la région marseillaise, ont toutes été contactées par une société immobilière d'Aix afin d'investir dans des biens immobiliers LMP (location meublés professionnels). Encouragés tant par les garanties affichées par la société immobilière (partenariat avec plusieurs promoteurs et banques) que par les prestigieux hôtels au sein desquels ils ont été amenés à signer leur contrat, les plaignants pensaient donc réaliser là l'un des investissements les plus avantageux en matière de défiscalisation immobilière : qu'il s'agisse d'acquérir un logement locatif au sein d'une maison de retraite médicalisée (investissement EHPAD), d'une résidence hôtelière ou étudiante, l'investissement LMP permet de percevoir assez rapidement des revenus conséquents exonérés d'impôts sur une période de 30 ans.

Incités par les nombreux atouts fiscaux de l'achat en LMP, les futurs propriétaires bailleurs n'ont donc pas hésité à contracter (parfois auprès de banques partenaires de la société immobilière) des crédits immobiliers plus qu'importants. Cas extrême, en souscrivant ce prêt immobilier, certains clients se sont endettés à hauteur de 4 millions d'euros. Ce montant exorbitant laisse à penser que les banques ne se sont que peu souciées des capacités d'emprunt de ces acheteurs en leur proposant leurs offres de crédit. Et c'est bien là le fond du problème puisqu'au fil des ans les victimes ont rencontré des difficultés de remboursement toujours plus importantes, les plongeant dans des situations financières plus qu'improbables.

Maître Gobert, avocat des victimes aujourd'hui réunies dans le cadre de l' « Association des victimes de loueurs en meublés professionnels » (ASDEVILMP) déclare : « On est dans un système où les banques ont externalisé le montage des dossiers sans rencontrer les clients. Elles se sont déchargées de leurs tâches sur la société immobilière. Les banques n'ont pas fait de simulation exacte des remboursements. Aujourd'hui, certains de mes clients doivent faire face à un déficit annuel de plusieurs dizaines de milliers de d'euros ». Et de préciser que les banques qu'il considère comme complices « n'ont pas vérifié les réelles capacités financières de leurs clients ».

Une information judiciaire contre X pour « escroquerie en bande organisée, faux, usage de faux et exercice illégal de l'activité d'intermédiaire en opérations de banques » est donc diligentée par le pôle économique et financier du parquet de Marseille.

Via tempsreel.nouvelobs.com