La-defiscalisation.com : Actualité de la défiscalisation

Nouveaux plafonds de défiscalisation en loi Girardin

la defiscalisation — 2010-03-08

Comme tous les ans, les plafonds de loyers, de ressources et de défiscalisation sont actualisés pour la loi Girardin. Le Bulletin Officiel des Impôts N°5 B-16-10 du 25 Février 2010, vient publier ces nouvelles références de calculs.

Cette année encore les nouveaux plafonds 2010 sont revus à la hausse. Désormais il faudra prendre en compte pour la réduction d'impôt en loi Girardin pour les investissements réalisés outre-mer, un plafond de défiscalisation de 2.247 HT par m² (contre 2.194 HT en 2009). Pour obtenir le nombre de m² servant de base au calcul de la réduction d'impôt, il faut prendre en compte la surface habitable du bien + la surface de varangue limitée à 14m². Sur ce plafond de défiscalisation il faut rajouter la T.V.A, soit 8,5% en Martinique, Guadeloupe et à la Réunion. Pour Saint-Martin, Guyane et Tahiti on applique le plafond HT.

En ce qui concerne les plafonds de loyers, les nouveaux plafonds applicables dans le cadre de la loi Girardin pour les baux conclus en 2010 avec un nouveau locataire ou faisant l'objet en 2010 d'un renouvellement, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doivent pas excéder :

- 152 euros dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte

- et 192 euros à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.

Enfin pour les plafonds de ressources, les revenus à prendre en compte sont revalorisés d'environ 1,5% quelque soit la composition du foyer. Pour consulter le tableau de ressources à prendre en compte dans le cadre de la défiscalisation Girardin : consulter le tableau de ressources Girardin.

A noter que la défiscalisation en loi Girardin va « disparaitre » fin 2011 pour laisser la place à la loi Scellier en faveur des DOM-COM : la loi Scellier Outre-mer.

Basé sur le même modèle que la loi Scellier destinée à la métropole, la loi Scellier Outre-mer permet de bénéficier d'un taux réduction d'impôts qui s'élève à 40 % pour les logements acquis ou construits entre 2009 et 2011 et à 35 % à compter de l'année 2012. Par la suite à partir de 2013 le taux de réduction sera toujours de 35% mais avec un engagement de location de 12 ans minimum contre 9 ans auparavant. Le principe de défiscalisation est le même que pour la loi Scellier, dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt directe (principe différent et plus avantageux que la diminution du revenu imposable).

Dans le cas de la loi Scellier DOM-COM, la réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de 300 000 euros. La réduction d'impôt obtenue s'étale sur 9 ans de manière linéaire.

Après la loi Scellier, le dispositif BBC mettra du vert dans nos immeubles

la defiscalisation — 2010-02-19

La réduction d'impôt en de la loi Scellier « classique » est fixée à 25% du montant investi en 2010. A compter de 2011 le taux sera abaissé à 15% puis à 10% pour 2012, afin de favoriser la construction de logements « verts » et économes en énergies non renouvelables.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt maximum avec le dispositif Scellier en 2011, soit 25%, il faudra investir dans un logement dit « Scellier BBC » pour « Bâtiment Basse Consommation ».

Le taux de défiscalisation du dispositif BBC sera ensuite ramené à 20% pour 2012 soit 10 points de plus que le Scellier classique tout de même.

Pour un investissement équivalent en 2012 de 150 000 euros cela représentera une défiscalisation totale de 1 666 euros par an (pendant 9 ans) en Scellier NON BBC contre 3 333 euros par an avec des logements BBC.

Afin de visualiser d'un seul coup d'il les taux de défiscalisation de la loi Scellier BBC, voici un bref tableau récapitulatif.

Tableau des avantages fiscaux du dispositif Scellier BBC :

Année d'investissement	Taux de réduction	Engagement de location	Plafond d'investissement
2011	25%	9 ans	300 000 euros
2012	20%	9 ans	300 000 euros

Mis à part ces taux de défiscalisation différents, les deux dispositifs sont très similaires entre la défiscalisation Scellier non BBC et les logements basses consommations.

Le mécanisme de défiscalisation est le même, et les conditions à respecter aussi : base de calcul plafonnée à 300 000 euros, réduction d'impôt linéaire sur 9 ans, excédent reportable sur 6 ans, un seul investissement sous le régime Scellier BBC par an, respect des plafonds de loyers en fonction des zones géographique du bien immobilier (Voir plafonds loyers loi Scellier BBC).

La principale différence en les dispositifs résidera dans le coût de construction du bien. Les normes BBC feront-elles grimpées les prix de logements écologiques ? Difficile à dire à ce jour, car le nombre de constructions neuves respectant réellement les normes BBC est dérisoire. La mise en chantier dès 2010 de programmes immobiliers BBC en masse permettra de se faire une idée plus précise des surcoûts liés à la mise en place de la norme.

En conclusion, investir en loi Scellier non BBC en 2010 reste rentable. A partir de 2011 il faudra bien analyser sont investissement immobilier et calculer entre les 15% de réduction d'impôt de la loi Scellier « classique » ou un surcoût éventuel dû aux normes BBC. La rentabilité de l'investissement sera alors décisive.

Après quelques rebondissements la loi Scellier reste inchangée en 2010

la defiscalisation — 2010-02-04

Que reste t-il de la loi Scellier en 2010 ? Malgré quelques rebondissements dus aux dispositions BBC, la loi Scellier reste pour 2010 dans sa version initiale.

La commission mixte paritaire a préférée ne pas toucher à la loi Scellier de peur de casser la timide reprise immobilière attendue en 2010 notamment grâce au succès de la loi Scellier. Fin 2009 il était pourtant question de mettre en place un dispositif dit "Scellier BBC" pour augmenter le parc immobilier Basse Consommation. Projet avorté et repoussé à 2011.

Loi Scellier 2010 :

Conséquence de se retournement vers la loi Scellier initial, la fiscalité liée à ce dispositif de défiscalisation restera inchangée en 2010. De ce fait l'intérêt fiscal de la défiscalisation Scellier est préservé et permettra aux investisseurs qui n'avaient pas franchi le pas en 2009 de la faire en 2010 avec les mêmes taux de réduction d'impôt.

Fiscalité Scellier 2010 :

Le taux de réduction d'impôt est maintenu à 25% en 2010 que le logement soit BBC ou non. Pour la base calcul de la réduction d'impôt, la limite est toujours fixée à 300 000 euros et à un investissement par an. La réduction d'impôt est linéaire sur 9 ans. Vous pouvez toujours opter pour le volet social de la loi Scellier dans lequel vous défiscaliserez sur 15 ans, vous basculerez alors dans la loi Scellier social qui vous permettra de défiscalisez 12% de plus sur 6 ans, soit 37% au total (25% sur 9 ans + 12% sur 6 ans).

Modifications des zones Scellier :

La CMP a modifié un paramètre : les zones de la loi Scellier qui pourront évoluer sous dérogation. La commission a précisé que se sont bien des communes (et non pas des programmes) de la zone C qui pourront bénéficier du régime de la loi Scellier par dérogation. Désormais le ministre du Logement pourra rendre éligible à la loi Scellier certaines communes de la Zone C s'il estime qu'elles réunissent les conditions suffisantes pour ne pas créer un déséquilibre du marché immobilier dans la ville concernée (marché locatif existant, pas de surproduction de logements neufs,...). Voir les zones loi Scellier.

A quand le retour de Scellier BBC ?

Dès 2011. Repoussé mais pas oublié. À compter de 2011 si le logement ne répond pas à la norme BBC, le taux de réduction d'impôt passera à 15% en 2011 puis à 10% en 2012. Si vous souhaitez donc défiscaliser et bénéficier d'un taux de réduction d'impôt plus élevé il faudra investir dans un logement dit « Scellier BBC », au quel cas la réduction d'impôt Scellier « classique » sera majorée de 10 points. Soit 25% en 2011 et 20% en 2012.

ISF : patrimoine imposable, exonéré, abattements... ce qu'il faut savoir

la defiscalisation — 2010-01-29

Tout d'abord il est important de noter que l'impôt de Solidarité sur la Fortune ou ISF est un impôt dû "en plus" de l'impôt sur le revenu. La différence est qu'il ne se calcul pas en fonction des revenus du contribuable, mais en fonction de la valeur du patrimoine. L'ISF est donc dû par toutes les personnes physiques dont la valeur du patrimoine au 1er janvier est supérieure à 790 000 euros (seuil valable pour l'année 2010).

Comment calcule-t-on l'ISF ?

Il faut tout d'abord distinguer la notion de domicile fiscal. Pour les personnes ayant leur domicile fiscal en France, la valeur est calculée sur l'ensemble du patrimoine à l'échelle mondiale (sauf conventions nationales fiscales contraires). A l'inverse pour les personnes dont le domicile fiscal est hors du territoire français, alors l'ISF n'est calculé que sur les biens situés en France.

De plus la notion de foyer fiscal diffère de celle retenue pour l'impôt sur le revenu. En effet l'ISF est calculé sur l'ensemble des biens et valeurs appartenant aux personnes imposables et font l'objet d'une imposition commune à l'ISF dès lors que c'est un couple marié, pacsé ou encore les personnes vivants en situation de concubinage ainsi que leur enfants mineurs.

L'ISF prend en compte l'ensemble des biens, droits et valeurs appartenant aux membres du dit foyer fiscal. Ainsi la valeur du patrimoine est calculée en additionnant l'ensemble des biens ayant une valeur patrimoniale. Résidence secondaire, investissement immobilier (défiscalisation, loi Scellier...), patrimoine foncier (bois, forêts...), meubles meublant (égale environ à 5% de l'ensemble de la valeur des autres biens), les liquidités disponibles (livrets, comptes épargne, bons du trésor...).

Toutefois des exonérations existent. On peut notamment citer une exonération totale pour les uvres d'art, une exonération partielle applicable notamment aux terres agricoles et enfin une exonération propre aux biens faisant l'objet d'une utilisation professionnelle. La valeur du patrimoine est appréciée nette au 1er janvier de l'année d'imposition.

Cet actif patrimonial est ensuite diminué le cas échéant du passif déductible. Ce passif peut-être le capital restant d'un prêt immobilier en cours, mais aussi les impôts à payer tels que l'impôt sur le revenu, taxe foncière, taxe d'habitation....

Une fois la valeur du patrimoine déterminée, si celle-ci dépasse 790 000 euros ; le montant dépassant ce seuil (160 000 euros pour un patrimoine de 950 000 euros par exemple) est taxé selon le barème contenu à l'article 885-U du Code général des impôts qui comporte six tranches et dont les taux d'imposition vont de 0,55% à 1,8%. Dans notre exemple, les 160 000 euros seraient taxés à hauteur de 0,55% soit un ISF à payer d'environ 880 euros (avant plafonnement et réductions éventuelles).

L'impôt sur la Fortune doit être payé tous les ans avant le 15 juin.

La résidence principale est-elle prise en compte ?

Sauf disposition contraire, l'habitation principale du contribuable entre dans le champ d'application de l'ISF. Comme pour l'ensemble des autres biens, la valeur à déclarer correspond à la valeur vénale du bien au 1er janvier de l'année d'imposition déduction faite éventuellement du passif correspondant (capital restant dû).

Compte tenu de l'évolution des prix de l'immobilier sur ces dix dernières années, les législateurs ont tout de même prévu de mettre en place un abattement forfaitaire sur la valeur de la résidence principale du contribuable. Cet abattement de 30% est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire.

Qu'en est-il des titres de sociétés ?

En l'absence de dispositions contraires, les titres de sociétés constituent des biens imposables. Toutefois des exonérations au titre des biens professionnels sont prévues. Sont exonérés :

- les biens faisant l'objet d'une utilisation par leur propriétaire ou l'un des membres de leur foyer fiscal dans le cadre d'une activité professionnelle exercée à titre principale.

- les parts ou actions de sociétés en tant que biens professionnels.

Au titre des biens privés, sont exonérés :

- Souscription avec un engagement de conservation. L'article 885 I bis du Code général des impôts instaure une exonération de 75%t au titre des participations détenues dans une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale en faveur des associés ayant souscrit un engagement collectif de conservation de deux ans sachant que l'exonération n'est acquise qu'au terme d'une durée globale de conservation de six ans.

- Souscription au capital d'une PME. Sont éligibles à cette exonération non seulement les investissements directs mais aussi, les investissements réalisés via une société holding, et les investissements au travers d'un FIP, d'un FCPR ou d'un FCPI.

Comment réduire son ISF ?

La défiscalisation de l'ISF est moins aisée que pour l'IR. En effet peu de réductions d'impôts existent pour l'ISF contrairement à l'impôt sur le revenu. On peut citer notamment la réduction d'ISF pour personnes à charge. Les redevables ayant des enfants à charge peuvent déduire de leur ISF la somme de 150 euros par enfant à charge.

La réduction d'ISF pour souscription au capital de PME. Un redevable, qui souscrit au capital d'une PME au sens communautaire, directement ou par l'intermédiaire d'une société holding, peut imputer sur le montant de l'ISF dont il est redevable, 75 % des sommes investies sans que le montant de la réduction d'impôt ne puisse excéder la somme de 50 000 (investissement FIP, FCPI, FCPR...).

Réduction d'ISF pour des dons à des organismes d'intérêt général. Notamment les dons en numéraire et en pleine propriété de titres réalisés au profit de certains organismes d'intérêt général se consacrant à la recherche, l'enseignement ou encore l'insertion. La réduction d'impôt égale à 75 % du montant versé dans la limite de 50 000 .

Rentabilité brute, nette... Comment calculer la vraie rentabilité de votre investissement locatif ?

la defiscalisation — 2010-01-27

Lorsque vous achetez un bien immobilier pour le louer, le principal objectif est d'obtenir un loyer élevé pour avoir la meilleure rentabilité locative possible. Pour beaucoup d'investisseurs la situation idéale est que le loyer perçu couvre intégralement le remboursement d'emprunt (lorsque que vous avez recours au prêt immobilier pour financer l'achat). Situation de plus en plus difficile à obtenir du fait de la hausse très importante des prix de l'immobilier sur ces dix dernières années.

Pour calculer cette rentabilité, plusieurs méthodes existent. De manière générale le rendement d'un investissement locatif ne se résume pas aux loyers perçus. En effet le propriétaire doit prendre en compte d'éventuelles charges d'entretien ou bien tout simplement faire face à la vacance locative de son bien. Autant d'imprévus qui peuvent parfois amputer largement le rendement initial.

La rentabilité locative brute :

Méthode la plus simple mais aussi la moins précise, la rentabilité locative brute permet tout de même d'avoir une première idée de la viabilité économique de l'investissement. Cette rentabilité s'obtient à partir d'un calcul simple qui consiste à diviser le revenu locatif annuel par le prix du bien. Ainsi, un logement d'une valeur de 115 000 euros loué 600 euros par mois qui génère 7 200 euros de revenu locatif par an aura un taux de rentabilité brut annuel de 6,26 %. Calcul : 7 200 / 115 000 = 0.626. 0,626 X 100 = 6,26%.

Attention cette rentabilité bien qu'indicatrice d'une rentabilité globale, est artificiellement gonflée car elle ne prend en compte que les loyers perçus. Ainsi ce taux ne reflète pas les aléas que peut avoir une location de longue durée.

La rentabilité nette :

L'immobilier n'est pas un produit financier. C'est un bien physique qui s'entretien et subit les aléas du temps et des locataires successifs. De nombreuses dépenses liées à l'entretien du bien sont nécessaires pour maintenir le logement en bon état. La rentabilité nette prend en compte ces divers coûts qui additionnés viennent amputés le loyer d'environ un tiers. Parmi ces charges on peut notamment citer la taxe foncière annuelle, les honoraires pour la gestion locative (sauf si vous gérez le bien vous-même), les charges de copropriété irrécupérable sur le locataire, la vacance locative du bien (un mois de loyer sur an, voir plus pour les petites surfaces) ou encore les travaux d'entretien courant qui restent à la charge du propriétaire. La rentabilité nette se calcule donc en prenant en compte les revenus locatifs diminués de ces charges d'exploitation. Dans notre exemple précédent la rentabilité nette serait d'environ 4.69%. Calcul : 7 200 de loyer moins 25% de charges d'exploitation = 5 200 de loyer annuel perçu. Soit 5 200 / 115 000 = 4,69%.

La rentabilité nette de fiscalité :

Pour calculer la vraie rentabilité de votre investissement locatif il faut intégrer la fiscalité liée aux revenus fonciers que vous percevez. Bien sur cette fiscalité dépend de votre tranche marginale d'imposition. Dans ce calcul il faut aussi intégrer l'éventuelle plus value à terme ou encore la déduction des intérêts d'emprunt. Mais aussi les réductions d'impôts liées aux investissements en défiscalisation, comme la loi Scellier par exemple. Cette liste non exhaustive liée à la fiscalité nécessite pour calculer la rentabilité un logiciel capable d'appréhender sur le long terme les aléas de la fiscalité lié à l'investissement immobilier.

Que faire pour avoir la meilleure rentabilité ?

Tous les calculs de rentabilité ne remplaceront pas les fondamentaux d'un bon achat immobilier. Pour maximiser vos chances de réussite, n'oubliez pas que l'emplacement de votre bien reste la condition indispensable à la viabilité économique de votre achat. Vérifier par ailleurs le potentiel locatif du lieu d'investissement et enfin la qualité de construction de votre bien. Ensuite vous pourrez vous attardez sur la rentabilité de votre investissement.

Le plafond de défiscalisation pour les niches fiscales a été abaissé

la defiscalisation — 2010-01-26

Depuis le 31 décembre 2008, il n'est plus possible de défiscaliser sans limites. Le plafonnement global des niches fiscales avait mis un coup d'arrêt en 2009 aux quelques français fortunés qui bénéficiaient d'un statut enviable de contribuables pouvant défiscaliser sans limite... A « l'époque » un célibataire qui gagnait 650 000 euros et qui payait environ 250 000 euros d'impôts par an, pouvait s'il disposait de bons conseils, réduire sa note fiscale à 0. Notamment grâce aux investissements réalisés via la loi Malraux, les Monuments Historiques, les FCPI, les FIP, les FIP ISF...

La loi de Finances de 2009 avait mis un coup d'arrêt aux rois de la défiscalisation en instaurant un plafond global de défiscalisation. En effet l'an passé pour les impôts sur le revenu à payer en 2010, le montant total des réductions ou crédits d'impôt était limité à 25 000 euros + 10% du revenu imposable du foyer fiscal.

Fort de cette mesure, le gouvernement avec la loi de Finances 2010, a remis le couvert et a encore diminué le plafond. Désormais et à compter du 1er janvier 2010 le montant total des réductions ou crédits d'impôt sera limité à 20 000 euros + 8% du revenu imposable du foyer fiscal.

Même si ce plafonnement ne touche au final que les très hauts revenus, une personne seule gagnant 115 000 euros, soit environ 29 500 euros d'impôts, et un couple 155 000 euros par an (31 500 euros d'impôts) pourront ainsi toujours être exonérés totalement d'impôts. Toutefois pour les très hauts revenus cette mesure est beaucoup plus confiscatoire. Puisque qu'un couple qui gagne 1 000 000 euros par an et qui devrait payer environ 335 000 euros d'impôts, ne pourra défiscaliser au maximum « que » 100 000 euros, soit un restant dû au fisc d'au moins 235 000 euros...Bien entendu ce niveau de revenus ne touche pas la majorité des Français !

En ce qui concerne les avantages fiscaux compris ou non dans le plafonnement, il faut distinguer ceux qui découlent d'un choix volontaire de défiscalisation et les réductions d'impôts « subies ». Les mesures prises en compte pour le plafonnement sont les avantages fiscaux issus des investissements qu'a réalisés le contribuable. Notamment les investissements immobiliers destinés à défiscaliser, comme la loi Scellier, la loi bouvard ou encore la loi Scellier outre-mer. Dans cette même catégorie on intégrera les FCPI, FIP ISF et loi Malraux par exemple.

A l'inverse les avantages fiscaux liés à des situations subies et "involontaires" comme un handicap ou le versement d'une pension alimentaire ne seront pas concernés par le plafonnement. Tout comme le versement de dons et les dispositifs de retraite (Préfon, Madelin, Perp...).

Les règles de bases pour réussir son investissement locatif

la defiscalisation — 2010-01-25

Dans une précédente actualité (investir en 2010 ou en 2011 ?) nous comparions le fait d'investir dès cette année ou d'attendre la mise ne place de dispositifs fiscaux liés aux Bâtiments Basse Consommation, notamment avec le dispositif Scellier BBC. Les députés ont en effet préféré laisser inchangé en 2010 la loi Scellier qui permet de maintenir à flots le secteur de l'immobilier neuf. De ce fait une fois votre période d'investissement choisi, il ne vous plus qu'a franchir le pas. Mais quelques règles s'imposent avant d'acheter, et la principale est que la réduction d'impôt ne doit être prioritaire sur la qualité du bien immobilier.

Choisir un emplacement de qualité :

S'il n'y avait qu'un seul critère à retenir pour investir dans l'immobilier se serait l'emplacement. C'est un élément essentiel dans le processus d'achat. Du bon emplacement dépendra le potentiel locatif de votre appartement (et donc le loyer exigible) mais aussi le potentiel de revente à terme. Pour vous garantir un investissement viable, veillez notamment à la présence de commerces (supérette, boulangerie), et de services et équipements publics de proximité : université, lycée, école, crèche, parc ou encore équipements sportifs.

Comparer :

L'achat d'un bien immobilier ne se fait pas en quelques minutes. Aussi prenez le temps de rencontrer les professionnels du secteur (gestionnaires de patrimoine, conseillers en défiscalisation...). N'hésitez à prendre plusieurs rendez-vous et prévoir au moins 2h pour chaque rencontre. Posez des questions, vérifier les connaissances du conseiller, mais une fois que le projet vous semble fiable et que la confiance est installée alors n'hésitez pas non plus trop longtemps.

Vérifier la rentabilité et le potentiel locatif de votre bien :

Critère essentiel dans la réussite d'un investissement immobilier, le potentiel locatif de votre bien. Il est primordial de vous assurez qu'il existe bien un marché locatif sur le lieu d'investissement. De ce marché locatif dépendra le niveau de loyer exigible (moins il y aura d'offres plus vous pourrez louer votre logement cher), mais aussi la durée de mise en location. Ce dernier point est essentiel car pour justifier de la défiscalisation (loi Scellier, loi Bouvard, Scellier-LMNP...) votre logement doit être loué le plus rapidement possible, dans les 12 mois pour la majorité des cas.

Attention à la qualité de construction :

Votre bien est-il au bon prix ?

Le prix de marché peut être corréler avec le potentiel locatif du bien immobilier. En effet votre prix d'achat et la valeur locative de votre bien doivent correspondre au marché local. Il faudra donc être particulièrement vigilent à la cohérence entre les loyers annoncés par le promoteur et ceux réellement pratiqués sur le lieu d'investissement. Vérifier notamment la zone d'achat de votre bien : Zones A, B1, b2 ou Zone C (Voir les zones loi Scellier).

Votre promoteur est-il assuré ?

On l'évoque peu, mais il est important de se prémunir des risques de défaillance d'un promoteur. Les exemples ne sont pas rare de chantiers laissés à l'abandon suite à la faillite d'un promoteur. Aussi à la réception de votre bien n'hésitez à demander au promoteur de vous fournir les garanties essentielles (le parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale qui vous couvre pendant 10 ans contre les malfaçons compromettant la solidité ou l'étanchéité de votre bien).

Tous ces paramètres sont applicables à la majorité des lois de défiscalisation, Loi Scellier, loi Bouvard, loi Demessine (ZRR),... et encore plus pour les investissements dans les DOM-COM avec la loi Scellier Outre-mer.

Les dispositifs de défiscalisation ont évolué. Synthèse pour 2010.

la defiscalisation — 2010-01-22

Ces dernières années les lois de défiscalisation ont évolué. Les lois de Robien et Borloo fortement décriées ont disparu. La loi Malraux et Monuments historiques ont perdu de leur intérêt. Enfin il faut désormais faire attention à ne trop défiscaliser et à ne pas dépasser le plafond global des niches fiscales fixé à 20 000 + 8% des revenus nets imposables (après abattements).

Alors que reste t-il comme dispositifs de défiscalisation valable en 2010 ? Même si le gouvernement affiche clairement sa volonté de limiter au maximum les niches fiscales, il est toujours possible de trouver une loi qui pourra satisfaire à vos envies de réduction d'impôt (même si parfois il faut s'endetter sur plusieurs années avec un prêt immobilier...)

En 2010, les lois de défiscalisation immobilières phares seront : la loi Scellier, la loi Bouvard (loi Scellier pour le statut LMNP) et la loi Scellier Outre-mer. Bien sur, nombre d'autres dispositifs existent (FCPI, FIP, loi Girardin, loi Demessine ZRR...) mais les vrais moteurs seront les lois liées de près ou de loin à la loi Scellier. Description des trois dispositifs en vogue.

Loi Scellier :

Plus la peine de la présentée, la loi Scellier est désormais la plus célèbre des lois de défiscalisation, et cela jusqu'à fin 2012 au moins. Mise en place lors de la loi de Finances rectificative de 2008 avec l'article 199 septivicies du Code général des impôts, la loi Scellier permet d'obtenir une réduction d'impôt pour tout investissement réalisé entre le 1er Janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

Quels avantages fiscaux ?

La réduction d'impôt de la défiscalisation Scellier est fixée à 25% du montant d'acquisition pour les logements acquis en 2009 et 2010. Cette réduction d'impôt passera à 15% pour les investissements réalisés en 2011 puis à 10% en 2012. Si vous optez pour le volet « social » de la loi Scellier, appelé Scellier social, vous bénéficierez d'avantages fiscaux supplémentaires. Ces avantages prennent la forme d'une déduction forfaitaire sur les loyers de 30% et d'une prorogation de 6 ans de la réduction d'impôt à raison de 2% par an, soit 12% de réduction d'impôt supplémentaire au total avec l'option « social » de la loi Scellier (soit 37% sur 15 ans).

En loi Scellier l'engagement de location est fixé à 9 ans alors qu'avec le Scellier social l'engagement porte sur 15 ans. A noter que si la réduction d'impôt excède l'impôt dû, le solde est reportable sur les six années suivantes.

En 2011 la loi Scellier dite « classique » sera fortement concurrencée par la loi Scellier BBC (pour Bâtiment Basse Consommation). La loi Scellier BBC bénéficiera de 10 points de défiscalisation supplémentaire. Soit 25% en 2011, puis 20% en 2012 dans les mêmes conditions que la loi Scellier. Affaire à suivre...

Loi Bouvard (Scellier LMNP) :

Pour ne pas perdre tout son intérêt face à la loi Scellier, le statut LMNP se devait de réagir rapidement. En effet pour ne pas que les investisseurs se tournent tous vers la loi Scellier, le gouvernement a mis en place un dispositif plus avantageux fiscalement que le statut LMNP : la loi Bouvard (aussi appelé Scellier LMNP).

Quels avantages fiscaux ?

La loi Bouvard vient modifier le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en instaurant une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant investit (contre 5% seulement auparavant). La réduction d'impôt est calculée sur un montant plafonné de 300 000 euros mais contrairement à la loi Scellier il est possible de faire plusieurs investissements par an.

Les investissements concernés par la loi Bouvard sont les résidences avec services (Accueil, petits-déjeuners, fourniture de linge, ménage des logements) pour étudiants, les résidences de tourismes classées, les résidences de santé publiques, ou encore les résidences pour personnes âgées ou handicapées type EHPAD.

Parmi les autres avantages fiscaux de taille de la loi Bouvard : une récupération de la T.V.A ayant grevé l'acquisition (soit 19,6% d'économie en plus), des revenus garantis par bail commercial ferme d'une durée de 9 ans et une gestion locative totalement prise en charge par l'exploitant de la résidence.

Loi Scellier Outre-mer :

Avec la loi Scellier Outre-mer, la loi Scellier « classique » vient étendre ses avantages fiscaux aux départements d'outre-mer et aux collectivités d'outre-mer (DOM-COM). Ce nouveau volet de la loi a pour objectif de remplacé à terme la loi Girardin amené à disparaitre fin 2012. Le contribuable gardera tout de même la possibilité d'opter soit pour la défiscalisation Girardin soit pour la Scellier en faveur des DOM-COM.

Quels avantages fiscaux ?

La réduction d'impôt de la loi Scellier version DOM-COM est fixée à 40% du montant d'acquisition pour les logements acquis avant le 31 décembre 2009. Cette réduction d'impôt passera à 35% pour les investissements réalisés entre janvier 2012 et décembre 2013, puis pour les investissements réalisés entre 2014 et 2017 (date de fin du dispositif Scellier dans les DOM-COM), la réduction d'impôt sera toujours fixée à 35% mais avec un engagement de location de 12 ans contre 9 ans pour les investissements réalisés entre 2009 et 2013. Avec ces taux de réduction d'impôt, un contribuable pourra donc défiscaliser au maximum 120 000 euros pour les investissements effectués avant 2011, puis 105 000 euros pour les années suivantes.

A noter qu'il y a un volet « social » de la loi Scellier DOM-COM, avec lequel vous bénéficierez d'avantages fiscaux supplémentaires. Ces avantages prennent la forme d'une déduction forfaitaire sur les loyers de 30% (comme pour le Scellier social en métropole). Dans ce cas il faudra respecter des plafonds de ressources du locataire ainsi que des plafonds de loyers. En contrepartie vous bénéficierez d'une réduction d'impôt total de 52% étalée sur 15 ans.

Défiscalisation, défiscaliser... les termes essentiels à connaitre

la defiscalisation — 2010-01-21

Réduire son montant d'impôt à payer. Quel français (si tant est qu'il en paye) n'a pas essayé de trouver le moyen d'en payer moins ? Il est vrai que la fiscalité française déborde de mécanismes fiscaux plus ou moins facile à mettre en place afin de réduire sa note fiscale. Que se soit par l'investissement locatif, par l'investissement financier, par les dons...on dénombre environ 500 niches fiscales qui permettent de réduire sa note fiscale.

Nous nous concentrerons dans cet article aux niches fiscales dites verticales (ou niches actives) c'est-à-dire celles dans lesquelles le contribuable adopte une démarche d'investisseur pour en bénéficier ou tout du moins est le résultat d'une action volontaire. A l'opposé on distinguera les niches fiscales dites horizontales c'est-à-dire celles qui résultent d'un avantage lié à une catégorie socioprofessionnelle particulière (prime pour l'emploi par exemple).

Du point de vue de la langue française, la défiscalisation est définie comme l'ensemble des dispositions qui permettent d'échapper, en tout ou partie, à l'impôt et cela en toute légalité. Qui dit défiscalisation dit donc réduction d'impôt ou économie d'impôt. Ces déductions sont strictement définies par la loi, c'est-à-dire que c'est l'État lui-même qui fixe les systèmes de défiscalisation.

On distingue ensuite deux grands mécanismes de défiscalisation :

- Tout d'abord le mécanisme de diminution du revenu imposable. Ce principe consiste à créer une charge déductible du revenu globale du contribuable pour baisser la base de son revenu net fiscal de référence et ainsi diminuer sa tranche marginale d'imposition et par conséquent le montant de son impôt à payer. Exemple : un contribuable déclarant 30 000 euros de revenus à l'année et imposé dans la tranche à 30% pourra s'il diminue son revenu imposable n'être imposé que sur 24 000 et passer dans la tranche d'imposition de 14%.

- Le second principe de réduction a un impact beaucoup plus fort car il s'agit d'un abattement directement pratiqué sur le montant de l'impôt à payer. Autrement dit le contribuable verra son montant d'impôt à payer directement diminué. Exemple : un contribuable qui aurait du payer 4 500 euros d'impôts en 2010, ne paiera plus que 1 500 euros s'il a effectué des investissements immobiliers, financiers ou autres qui lui ont permis de réduire son impôt à payer de 3 000 euros.

Pour réduire son impôt, des centaines de solutions existent. Investissements financiers (FCPI, FIP, PERP...), plus rare, il peut s'agir d'investissement dans le domaine de l'art, dans les forêts ou encore dans les vignes, la liste est bien trop longue pour être énumérée. Toutefois le plus courant est sans aucun doute l'investissement immobilier.

Parmi ces nombreuses possibilités d'investissement on peut notamment citer la loi en vogue en ce moment : la loi Scellier, qui permet de défiscaliser 25% du montant investi dans le bien immobilier (il s'agit d'une réduction directe de l'impôt). Mais aussi la loi Bouvard (même principe pour les résidences étudiantes, de tourisme...), la loi Malraux (secteur sauvegardé), la loi Scellier Outre-mer (pour les DOM-COM), le statut LMP / LMNP avec l'investissement en EHPAD et encore bien d'autres. Bien qu'étant le mécanisme de défiscalisation le plus en vogue, l'investissement immobilier nécessite un engagement fort de la part de l'investisseur, puisqu'en contrepartie de la défiscalisation de ses impôts le contribuable s'engage sur plusieurs décennies avec un prêt immobilier pour ce logement.

En 2010 la loi Scellier reste inchangée, mais le Scellier BBC apparaitra en 2011

la defiscalisation — 2010-01-19

L'historique :

La loi de Finances 2010 a ancrée la loi Scellier dans le paysage de la défiscalisation jusqu'en 2012. Entrée en vigueur le 1er janvier 2009, la loi Scellier a permis le sauvetage de l'immobilier neuf et de l'investissement locatif en général. Instaurée à la va vite au vue de l'effondrement du marché immobilier, la défiscalisation Scellier, grâce à son mécanisme de réduction d'impôt permet de défiscaliser 25% du montant investi dans le bien immobilier dans la limite de 300 000 euros et une seule fois par an.

Ce nouveau dispositif bien en place, les nombreux acteurs de marché immobilier (promoteurs, constructeurs, cabinets de gestion,...) pensait avoir jusqu'en 2012 le moyen de maintenir leur activité et leur volume de vente. Mais le gouvernement voyant pointer à l'horizon l'immobilier vert avait proposé d'anticiper la baisse de la réduction d'impôt de 25% à 20% dès 2010 et de réserver la réduction d'impôt de 25% aux seuls logements dits BBC. Le feuilleton pro et anti BBC s'est finalement soldé par la mise ne place du dispositif Scellier BBC en 2011.

Résultat :

Chaque contribuable investisseur aura donc deux possibilités. Soit attendre un an supplémentaire pour investir dans des logements BBC, soit investir dès cette année pour bénéficier de la réduction d'impôt maximale avec des logements « non BBC ».

Quel impact fiscal ?

Voici une brève simulation : pour un achat de 300 000euros en loi Scellier « non BBC » effectué en 2011, le taux de défiscalisation est fixé à 15%, soit une défiscalisation de 45 000 euros sur 9 ans (15% de 300 000 euros). Si le logement est acheté en Scellier BBC, la défiscalisation serait de 75 000 sur 9 ans (25% de 300 000 euros). Soit une différence de 30 000 euros sur 9 ans ou 3 333 euros par an, ce qui n'est pas négligeable pour un même logement.

Faut-il attendre la mise en place du Scellier BBC ?

Principale interrogation : les promoteurs seront-ils capable de proposer des programmes labélisés BBC dès 2011...et quel sera le surcoût pour un logement labélisé BBC ?

Plusieurs estimations font état d'un surcoût compris entre 5% et 20% sur les logements BBC. D'autre part la rareté en 2011 des logements labélisés devrait probablement faire gonfler quelque peu les prix. A noter que les plafonds de loyers en Scellier « classique » devraient être identiques en Scellier BBC.

Que faire en 2010 ?

Si l'on écarte la cause écologique, la réponse est de se tourner vers le dispositif Scellier non BBC. Vous bénéficierez ainsi de 25% de réduction d'impôt sur 9 ans tout en bénéficiant de prix de construction maitrisés.

Que faire en 2011 ?

Option 1 : acheter un logement BBC. Dans ce cas de figure l'investisseur bénéficiera de 25% de réduction d'impôt. En contrepartie il devra surpayer son bien de 5% à 20% (estimation). Si les plafonds de loyers n'augmentent pas, la rentabilité locative pour l'investisseur diminuera.

Option 2 : Acheter un logement non BBC. Ici le taux de réduction d'impôt ne sera plus que de 15%, mais le prix d'achat devrait être inférieur et ainsi augmenter la rentabilité locative.

Conclusion : est-ce que les 10% de défiscalisation supplémentaire suffiront à compenser la hausse des prix de la construction ? Permettant ainsi de préserver la rentabilité locative d'un tel achat ? Il y a fort à parier que oui. Si ce n'était pas le cas, le gouvernement augmenterait probablement les plafonds de loyers en Scellier BBC pour permettent aux investisseurs de louer plus cher leur bien et ainsi conserver le rendement de leur investissement.

Quelles seront les taux de défiscalisation en 2010, 2011 et 2012 ?

Les taux de réductions d'impôt pour la loi « Scellier non BBC » seront de 15% en 2011 puis de 10% en 2012. Pour les logements « Scellier BBC » les taux seraient majorés de 10 points, soit 25% en 2011 puis 20% en 2012.

Les autres solutions fiscales :

Une autre alternative à la loi Scellier est la loi Bouvard qui s'inspire fortement du mécanisme de la loi Scellier. Souvent appelé « loi Scellier LMNP », la loi Bouvard permet de défiscaliser 25% du montant investi (toujours limité à 300 000 euros mais pas à un seul investissement par an !), elle permet de récupérer la T.V.A sur l'investissement, soit 19,6% d'économie en plus et enfin pour l'instant n'est pas soumise aux contraintes de labellisation BBC.

L'investissement dans les résidences de tourisme va être plus encadré

la defiscalisation — 2010-01-18

Les résidences de tourisme ont eu mauvaises presse ces derniers mois. Nombres d'investisseurs ont eu quelques surprises après avoir investi dans des appartements destinés le plus souvent à la location saisonnière en bord de mer ou la montagne le plus souvent, et qui permettent de défiscaliser jusqu'à 25% du montant investi. Faillite des gestionnaire, programmes immobiliers inachevés, situation géographique incohérente...autant de problèmes qui peuvent s'avérer parfois très problématiques pour des investisseurs qui avaient investi tout ou partie de leur épargne dans ces biens immobiliers. Résultat, pas de locataire donc pas de revenu locatif et pas de défiscalisation, voir faillite pur et simple du gestionnaire.

Pour mieux informer les futurs investisseurs, les documents de commercialisation dans les résidences de tourisme devront être plus explicites sur les engagements et les risques pris par l'investisseur. D'après le site leparticulier.fr, le bail commercial et les contours de l'investissement devront notamment être plus fournis en explications.

Le bail commercial :

Les documents de commercialisation doivent indiquer que le bail liant le propriétaire et l'exploitant est un bail commercial, soumis à ce titre, à toutes les dispositions régissant les baux commerciaux du code de commerce. Une mention spéciale préviendra l'investisseur qu'en cas de non-renouvellement du bail, il sera dû au locataire une indemnité d'éviction. Les principales caractéristiques du bail devront également être exposées.

Les contours de l'investissement :

Désormais, les documents de commercialisation devront obligatoirement contenir des informations :

Sur le promoteur : nom, adresse, numéro d'enregistrement au registre du commerce et des sociétés, montant du capital social de la société, expérience professionnelle dans le domaine des résidences de tourisme, engagements vis-à-vis de l'exploitant.

Sur l'exploitant : nom, adresse, numéro d'enregistrement au registre du commerce et des sociétés, montant du capital de la société, nombre de résidences gérées, ses engagements vis-à-vis de l'acquéreur.

Sur les avantages fiscaux et financiers, de l'investissement en résidence de tourisme et les conditions pour en bénéficier, notamment l'obligation impérative de classement de l'établissement en tant que résidence de tourisme. Mais aussi sur les différents statuts possibles de l'acquéreur-investisseur.

Et enfin sur le projet de réalisation présenté : situation géographique précise de la résidence de tourisme, modes de desserte, normes de constructions, modalités de gestion de l'ensemble immobilier (état de la copropriété, montant des charges), contraintes liées à l'agencement et à l'équipement des parties privatives.

Pour information, il est possible d'investir dans résidences de tourisme sous un régime fiscal particulièrement intéressant : la loi Bouvard. Ce régime vous permet de défiscaliser 25% de montant investi, de récupérer la T.V.A ayant grevé l'acquisition (soit 19,6% d'économie en plus), de percevoir des revenus garantis par bail commercial ferme d'une durée de 9 ans et enfin d'avoir une gestion locative totalement prise en charge par l'exploitant de la résidence. Si la réduction d'impôt d'une année est trop importante par rapport à votre imposition, il est possible de reporter l'excédent pendant 6 ans.

Exemple de simulation loi Bouvard : vous investissez 200 000 euros dans un bien immobilier en résidence de tourisme. A ce titre vous défiscaliserez 4 645 euros d'impôt par an pendant 9 ans et vous récupérerez 32 775 euros de T.V.A. Cette T.V.A peut donc vous servir à rembourser une partie du prêt contracté, soit tout simplement faire office de placement financier. Par rapport à la loi Scellier, l'avantage fiscal est donc plus important.

La loi Bouvard permet aussi d'investir dans des résidences d'affaires, des résidences étudiantes ou encore dans l'investissement phare que sont les EHPAD.

Toutes les dates à retenir pour vos impôts en 2010

la defiscalisation — 2010-01-15

Impôts sur le revenu, taxe d'habitation et foncière, redevance, défiscalisation, crédit d'impôt... autant d'échéances fiscales à ne pas louper en 2010. Voici en quelques lignes votre calendrier fiscal de 2010 (Source : impôt.gouv.fr)

- 15 janvier : 1er prélèvement mensuel pour tous les impôts mensualisés.

- 29 janvier : date limite d'adhésion au prélèvement à l'échéance de l'impôt sur le revenu. Le prélèvement sur votre compte bancaire aura lieu le 25 février. Cette adhésion vaut également pour les échéances suivantes d'impôt sur le revenu : 2ème tiers (17 mai) et solde (généralement le 15 septembre).

- 01 février : date limite de paiement de la CSG, de la CRDS, du prélèvement social et contribution additionnelle, et de la contribution additionnelle RSA pour les avis d'imposition ayant comme "date de mise en recouvrement" le 31/12/2009.

- 15 février : 1er acompte provisionnel d'impôt sur le revenu : date limite de paiement. Par internet, les particuliers peuvent payer jusqu'au 20 février minuit.

- 15 février : date limite d'adhésion par internet au prélèvement à l'échéance impôt s/revenu. Par internet, vous pouvez adhérer jusqu'à cette date au prélèvement à l'échéance de votre impôt sur le revenu avec effet dès le 1er acompte provisionnel. Le prélèvement sur votre compte bancaire aura lieu le 25 février. Cette adhésion au prélèvement à l'échéance vaut également pour les échéances suivantes d'impôt sur le revenu : 2ème tiers (17 mai) et solde (généralement le 15 septembre).

- 15 février : 2ème prélèvement mensuel pour tous les impôts mensualisés.

- 15 mars : 3ème prélèvement mensuel pour tous les impôts mensualisés.

- 15 avril : 4ème prélèvement mensuel, pour tous les impôts mensualisés.

- 04 mai : Sociétés civiles immobilières (SCI). Date limite de dépôt des déclarations n°2071 et n°2072.

- 17 mai : 2ème acompte provisionnel d'impôt sur le revenu. Par internet, les particuliers peuvent payer jusqu'au 22 mai minuit.

- 17 mai : 5ème prélèvement mensuel. Pour tous les impôts mensualisés.

- 22 mai : 2ème acompte d'impôt sur le revenu : date limite de paiement par internet.

- 15 juin : 6ème prélèvement mensuel. Pour tous les impôts mensualisés.

- 30 juin : date limite d'adhésion à la mensualisation pour 2010.

- 15 juillet : 7ème prélèvement mensuel. Pour tous les impôts mensualisés.

- 16 août : 8ème prélèvement mensuel. Pour tous les impôts mensualisés.

- 15 septembre : date limite paiement solde de l'impôt sur le revenu. Sur internet, vous pouvez payer en ligne le solde de votre impôt sur le revenu jusqu'au 20 septembre minuit.

- 15 septembre : 9ème prélèvement mensuel. Pour tous les impôts mensualisés.

- 15 octobre : 10ème prélèvement mensuel. Pour tous les impôts mensualisés.

- 15 octobre : date limite de paiement de la taxe foncière. Sur internet, les particuliers peuvent payer jusqu'au 20 octobre minuit.

- 15 novembre : date limite de paiement de la taxe d'habitation et de la contribution à l'audiovisuel public. Sur internet, les particuliers peuvent payer jusqu'au 20 novembre minuit.

Impôts, défiscalisation, fiscalité. Quoi de neuf pour vous en 2010 ?

la defiscalisation — 2010-01-13

Suite aujourd'hui de notre dossier « impôts 2010 », avec dans cette deuxième partie les nouveautés concernant le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, le bonus-malus écologique, la fiscalisation des indemnités pour accident de travail, la taxation des plus-values sur titres et les donations aux petits enfants. Pour consulter la première partie de notre dossier sur le plafond des niches fiscales, la loi Scellier, le PTZ (Prêt à Taux Zéro) et l'assurance vie : cliquez ici.

Crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt pour la résidence principale :

La norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) va être la norme en vogue dans les prochaines années. La loi Scellier n'y échappera pas et de manière générale, le gouvernement souhaite orienter l'immobilier vers le « vert ». Le crédit d'impôt pour la résidence principale est donc soumis aux mêmes changements. Depuis 2007 les ménages qui achètent ou construisent leur résidence principale avaient droit à un crédit d'impôt sur le revenu égal à 40 % des intérêts de leur emprunt la première année et à 20 % les quatre années suivantes. Cet avantage va diminuer mais uniquement pour les logements neufs qui ne respectent pas la norme BBC. Conséquences, pour les acquisitions « non BBC » de 2010, le crédit d'impôt passe à 30 % la première année et 15 % les quatre suivantes. En 2011, les taux seront respectivement de 25 % et 10 % et en 2012, de 15 % et 5 %. En revanche, pour les logements respectant la norme BBC le crédit d'impôt s'élèvera à 40% sur 7 ans...

Attention comme pour le dispositif Scellier c'est la date d'acquisition du bien immobilier qui fera foi.

Donation des grands parents :

Jusqu'à ce jour les grands parents âgées au maximum de 65 ans pouvaient donner sous forme de sommes d'argent à leurs enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants (ou à défaut neveux et nièces), jusqu'à 31 395 euros sans taxation, si ceux-ci ont plus de 18 ans. Depuis le 1er janvier 2010 pour faciliter les possibilités de donation aux petits-enfants et arrière-petits-enfants, la limite d'âge du donateur est désormais fixée à 80 ans.

Taxation des plus-values sur cession de titres :

Jusqu'au 1er Janvier 2010, tout contribuable qui cédait moins de 25 730 euros de titres par an (actions, SICAV...) était exonéré d'impôt (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). Désormais quel que soit le montant de cession, et si la cession fait l'objet d'une plus-value, celle-ci sera taxée à hauteur de 12,1% de prélèvement sociaux. En revanche toujours pas d'impôt sur le revenu en dessous des 25 730 euros annuel de cession.

Bonus-malus automobile :

En 2010, vous pourrez toujours bénéficiez du bonus-malus automobile compris entre 200 et 5 000 euros, mais le seuil a été abaissé. Pour l'achat d'un véhicule, il faudra émettre moins de 125 grammes de CO2, contre 130 actuellement. Pour le malus, il s'appliquera aux véhicules émettant plus de 156 grammes de CO2 contre 161 aujourd'hui.

Indemnités pour accident du travail fiscalisés !

Depuis le début de l'année, 50 % des indemnités journalières pour accident du travail sont soumises à l'impôt sur le revenu. Cette mesure s'applique aux indemnités reçues en 2010 et imposées en 2011.

Les économies d'énergie dans votre maison :

Enfin dernier point écologique, les équipements de votre maison donnant droit à un crédit d'impôt sont pour certains modifiés. Parmi les plus significatifs, le crédit d'impôt passe de 25 % à 15 % de la dépense pour le renouvellement de fenêtres, et la TVA sur les climatiseurs passe de 5,5% au taux normal de 19,6 %. Pour connaitre les dernières actualités des énergies renouvelables, consulter notre portail Bati-Depot.

Impôts, défiscalisation, fiscalité. Quoi de neuf pour vous en 2010 ?

la defiscalisation — 2010-01-12

Que se soit la taxe carbone, la loi Scellier, le chèque vert, le PTZ... chaque nouvelle année amène son lot de nouveautés fiscales. 2010 n'échappe pas à la règle. Quelles sont les principales modifications de cette année ? Partie 1 de notre dossier « impôts 2010 » avec le nouveau plafond des niches fiscales, la loi Scellier, le PTZ (Prêt à Taux Zéro) et l'assurance vie.

Niches fiscales plafonnées :

A compter du 1er Janvier 2010 un contribuable ne pourra pas réduire son montant d'impôt sur le revenu au-delà d'un montant égal à 20 000 euros + 8% de son revenu imposable. En 2009 le montant maximal était de 25 000 euros + 10%. Les contribuables qui utilisent les niches fiscales (loi Scellier, Loi Bouvard, loi Scellier Outre-mer, dons...) se verront donc limité, à moins qu'ils n'aient signé un engagement d'investissement avant le 31 décembre 2009, auquel cas ils échapperont pour cette fois à la baisse.

Loi Scellier :

Véritable moteur de l'économie immobilière en 2009, la loi Scellier a failli laisser sa place à la loi Scellier BBC qui imposait des contraintes énergétiques plus importantes. Afin d'éviter un nouveau marasme immobilier en 2010 les députés et la CMP (Commission Mixe Paritaire) ont préféré laisser le dispositif Scellier inchangé en 2010. Vous pourrez donc bénéficier de la loi Scellier à taux plein en 2010. Soit 25% de réduction d'impôt sur le prix d'achat, limité à 300 000 euros et à un investissement par an. Pour un investissement immobilier « moyen » de 150 000 euros cela représenterai 37 500 euros d'économie d'impôt sur 9 ans, soit un peu plus de 4 150 euros par an.

Le Scellier BBC n'a toutefois pas été abandonné et fera son entré en vigueur le 1er janvier 2011. A cette date vous aurez donc le choix entre deux mécanismes. La loi Scellier « classique » ou la loi Scellier dite BBC, pour Bâtiment Basse Consommation. Quels seront alors les taux de réduction d'impôt ?

Pour le Scellier classique : en 2011, la réduction d'impôt sera de 15% puis descendra à 10% en 2012. Cela concerne les bâtiments ne répondant pas aux normes BBC.

Pour le Scellier BBC : en 2011, la réduction d'impôt sera de 25% puis de 20% en 2012. Autrement dit vous aurez tout intérêt à rechercher des biens immobiliers BBC pour bénéficier de la réduction d'impôt maximum. Attention toutefois à ne pas surpayer le bien du fait des contraintes énergétiques et donc financières.

A noter enfin que pour la loi Scellier Outre-mer, des nouveaux plafonds de loyers vont être publiés durant le 1er trimestre 2010.

Enfin concernant la loi Bouvard qui permet d'investir notamment dans des EHPAD, des locations meublées étudiantes, d'affaires, de tourisme, rien de nouveau, mis à part le fait que la loi Scellier risque de lui faire encore de l'ombre en 2010, alors même que la fiscalité de la loi Bouvard est aussi, voir plus intéressante.

PTZ = Prêt à Taux Zéro :

Mesure mise en place en 2009, le doublement du PTZ est maintenu jusqu'au 30 juin 2010. Vous pouvez donc, sous conditions, bénéficiez du PTZ jusqu'à 65 100 euros pour votre achat immobilier. A partir du 1er juillet 2010, le plafond sera fixé à 48 750 euros et ce jusqu'au 31 décembre 2010.

Assurance vie taxée :

À partir de 2010, lors du décès de l'assuré, les capitaux versés au bénéficiaire seront taxés par les prélèvements sociaux à hauteur de 12,1 %. Cette mesure concerne les contrats multi-supports. Les contrats mono-supports en euros n'ont pas été modifiés par le gouvernement, sur lesquels les prélèvements sociaux sont acquittés chaque année

Rendez-vous demain pour lire la suite de notre dossier « impôts 2010 » avec le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, le bonus-malus écologique, la fiscalisation des indemnités pour accident de travail, la taxation des plus-values sur titres et les donations aux petits-enfants.

Loi Scellier : le taux de 25% est maintenu en 2010

la defiscalisation — 2010-01-11

La commission mixte paritaire (la CMP) vient finalement de trancher sur le dispositif Scellier. En effet la réforme qui devait avoir lieu sur la loi Scellier qui permet de réaliser un investissement locatif dans le neuf en bénéficiant d'une réduction d'impôt maximale de 25% du cout de l'opération, a suscité de nombreux débats à l'occasion du projet de loi de Finances 2010.

Finalement la CMP à mis fin à la polémique en préférant laisser le dispositif presque inchangé en 2010 pour ne pas « casser » la relance conjoncturelle et économique prévue en 2010 dans l'immobilier. Les quelques modifications apportées par les députés et les sénateurs sont anecdotiques au regard de ce qui était prévu fin 2009.

Tout d'abord concernant le débat sur l'intégration de la zone C dans la loi Scellier ou pas, la CMP a tranchée en précisant que se sont bien des communes (et non pas des programmes) de la zone C qui pourront bénéficier du régime de la loi Scellier par dérogation. De ce fait désormais le ministre du Logement pourra rendre éligible à la loi Scellier certaines communes de la Zone C s'il estime qu'elles réunissent les conditions suffisantes (marché locatif existant, pas de surproduction de logements neufs,...) pour ne pas créer un déséquilibre du marché immobilier dans la ville concernée.

En ce qui concerne la mise en place du Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation), source de discussion, elle a été reportée d'un an. Le taux de réduction d'impôt est donc maintenu à 25% en 2010 que le logement soit BBC ou non. Toutefois à compter de 2011 si le logement ne répond pas à la norme BBC, le taux de réduction d'impôt passera à 15% en 2011 puis à 10% en 2012. Si vous souhaitez donc défiscaliser et bénéficier d'un taux de réduction d'impôt plus élevé il faudra investir dans un logement dit « Scellier BBC », au quel cas la réduction d'impôt Scellier de base sera majorée de 10 points. Soit 25% en 2011 et 20% en 2012. A noter que la volonté des députés de prolonger le dispositif Scellier au delà de 2012 n'a pas été retenue par la CMP.

Enfin concernant la loi Scellier Outre-mer, un décret fixant les nouveaux plafonds de loyers applicables dans les DOM-COM devrait bientôt paraitre. La loi Scellier Outre-mer permettant de défiscaliser de 40% à 52% du montant investi. On estime le plafond de loyer 2010 en Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion à environ 9,50 / m².

Loi Scellier, loi Bouvard... comment réussir son investissement dans le neuf - partie 2

la defiscalisation — 2009-12-09

Dans la première partie (voir défiscalisation : réussir son investissement partie 1) nous évoquions les deux critères fondamentaux pour bien réussir un investissement immobilier dans un bien neuf, l'emplacement et le potentiel locatif.

Dans cette seconde partie nous allons mettre l'accent sur trois autres critères essentiels pour ne pas déchanter lors d'un achat immobilier : la qualité de la construction, le prix du marché et les garanties promoteur. Loi Scellier, loi Bouvard, etc... n'y échappent pas. Deuxième partie donc de notre dossier « comment réussir son investissement locatif dans le neuf ».

La qualité de construction :

Parmi les critères fondamentaux, la qualité de construction est incontournable. Veillez notamment à ce que votre bien respecte les normes en matière d'isolation thermique et phonique. Ses performances énergétiques doivent être conformes à la règlementation en vigueur. Parmi les nombreux labels on peut notamment citer le label « NF Maison individuelle ». Ce label est attribué à des maisons réalisées par un professionnel ayant accepté de se soumettre à des audits réguliers effectués par l'organisme certificateur CEQUAMI (Certification Qualité en Maisons Individuelles). Il garantit une construction réalisée dans le respect de la réglementation en matière de prix et de délais. Pour ce qui est des immeubles collectifs le label « NF Logement » est délivré par Qualitel CERQUAL (Certification Qualité Logement).

Deuxième catégorie de label, les labels écologiques. Parmi eux il y a notamment le label « Habitat et Environnement » qui concerne les logements neufs collectifs et individuels groupés, mais aussi la certification « HQE » (Haute Qualité Environnementale) qui vous garanti la maîtrise des impacts de la construction sur l'environnement extérieur, et la création d'un environnement sain à l'intérieur du logement.

Pour ce qui est de la maitrise énergétique du logement, le label « HPE » (Haute Performance Énergétique) garantit un logement dont la consommation énergétique est inférieure de 10 % à la consommation conventionnelle de référence définie en 2005. Celle-ci établit, selon les types de logements, une limite de consommation d'énergie comprise entre 80 et 250 kWh/m²/an. Dans le même esprit le label « Effinergie » est attribué aux logements neufs dont la consommation d'énergie n'excède pas 50 kWh/m²/an.

Enfin, on peut noter la mise en place d'une norme « BBC » (Bâtiment Basse Consommation) qui permet de bénéficier d'avantages fiscaux plus important avec l'investissement en Scellier BBC notamment et qui permettra en 2011 de défiscaliser 5% de plus que la loi Scellier « non BBC ».

Attention au prix d'achat : vérifier le prix de marché !

Le prix de marché peut être corréler avec le potentiel locatif du bien immobilier. En effet votre prix d'achat et la valeur locative de votre bien doivent correspondre au marché local. Il faudra donc être particulièrement vigilent à la cohérence entre les loyers annoncés par le promoteur et ceux réellement pratiqués sur le lieu d'investissement. Cela est fondamental car il en va de location ou non de votre bien.

Attention aussi à certains dispositifs de défiscalisation qui impose des plafonds de loyer en fonction des zones géographiques d'achat (Zone A, B1, B2,...Voir Zonage Scellier par exemple). Rappelez vous que si vous n'avez pas du tout de locataire et donc pas de loyer, vous ne pourrez pas défiscaliser... Pas loyer, pas de réduction d'impôt, mais une échéance à payer quand même !

Les garanties promoteur :

On l'évoque peu, mais il est important de se prémunir des risques de défaillance d'un promoteur. Les exemples ne sont pas rare de chantiers laissés à l'abandon suite à la faillite d'un promoteur. Aussi à la réception de votre bien n'hésitez à demander au promoteur de vous fournir les garanties essentielles telles que, le parfait achèvement qui couvre pendant un an les malfaçons (appelés vices constatés), la garantie biennale qui vous protège pendant deux ans contre les dysfonctionnements des éléments d'équipement et la garantie décennale qui vous couvre pendant 10 ans contre les malfaçons compromettant la solidité ou l'étanchéité de votre bien.

Loi Scellier, loi bouvard... comment réussir son investissement dans le neuf

la defiscalisation — 2009-12-04

25% de réduction d'impôt, 40% de réduction d'impôt, récupération de la T.V.A,... Les lois de défiscalisation sont nombreuses et les avantages fiscaux qui s'y attachent sont variés et ne reposent pas tous sur le même mécanisme. Certains investissements permettent de réduire sa base imposable (loi Girardin), d'autres sont directement des réductions d'impôts (Loi Scellier). Toutefois les avantages fiscaux à eux seuls ne font pas la réussite d'un investissement locatif. Que se soit l'emplacement, la qualité de la construction, le montant potentiel du loyer ou encore le potentiel locatif, certains critères sont désormais primordiaux pour réussir son investissement. Voici la première partie de notre dossier « comment réussir son investissement locatif dans le neuf » avec l'emplacement et le potentiel locatif.

Choisir un emplacement de qualité :

S'il n'y avait qu'un seul critère à retenir pour investir dans l'immobilier se serait l'emplacement. C'est un élément essentiel dans le processus d'achat. Du bon emplacement dépendra le potentiel locatif de votre appartement (et donc le loyer exigible) mais aussi le potentiel de revente à terme. Pour vous garantir un investissement viable, veillez notamment à la présence de commerces (superette, boulangerie), et de services et équipements publics de proximité : université, lycée, école, crèche, parc ou encore équipements sportifs.

Le logement quelque soit son type (T1, T2,...) doit être correctement desservi par les transports en commun (Métro, Tram, accès au périphérique). Idéalement il doit être possible de se rendre au cur d'une agglomération comme Lyon ou Marseille en moins de 30 min.

Aussi un investissement immobilier se fait dans la majorité des cas sur plusieurs décennies, pour éviter une déconvenue future, essayez de vous renseignez sur les projets d'aménagement du quartier. Dans certains cas ceux-ci peuvent accroître la valeur de votre bien (amélioration de la desserte) mais aussi le déprécier (construction d'un immeuble à proximité, d'une route passante,...). Enfin, les nuisances sonores ou olfactives telles que la présence d'une voie ferrée, d'une autoroute, d'un aéroport ou encore d'une usine sont bien évidemment à éviter.

Le potentiel locatif de votre bien :

Deuxième critère essentiel dans la réussite d'un investissement dans le neuf, le potentiel locatif de votre bien immobilier. Il est primordial de vous assurez qu'il existe bien un marché locatif sur le lieu d'investissement. De ce marché locatif dépendra le niveau de loyer exigible (moins il y aura d'offres plus vous pourrez louer votre logement cher), mais aussi la durée de mise en location.

Ce dernier point est essentiel car pour justifié de la défiscalisation (Scellier, loi Bouvard,...) votre logement doit être loué le plus rapidement possible (12 mois maximum dans la majorité des cas). A noter enfin que si vous n'avez pas du tout de locataire et donc pas de loyer, vous ne pourrez pas défiscaliser... Pas loyer, pas de réduction d'impôt, mais une échéance à payer quand même !

Pour éviter cela, les secteurs qui présentent une offre locative importante et des programmes immobiliers multiples sont à proscrire.

Ces paramètres sont applicables à la majorité des lois de défiscalisation dans laquelle vous choisirez d'investir. Loi Scellier, loi Bouvard, loi Demessine (ZRR),...Pour les investissements dans les DOM-COM avec la loi Scellier Outre-mer notamment, il faudra si vous êtes métropolitain et que vous ne souhaitez pas vous déplacez, trouvez une personne de confiance sur place qui pourra vous fournir ces informations.

Défiscalisation 2010 : Comment payer moins d'impôts à l'heure du tout écolo - partie 2

la defiscalisation — 2009-10-21

Nous l'évoquions hier, défiscaliser ses revenus pour 2010 est encore possible. Plusieurs pistes vous ont déjà été présentées, loi Scellier, SCPI Scellier, FIP, FCPI, SOFICA et dons aux associations. Dans cette seconde partie il sera question de réduction d'impôt via la loi Scellier Outre-mer qui bénéficie d'un taux de réduction d'impôt bonifié par rapport à la métropole. De la loi Malraux qui jusqu'à fin 2009 bénéficie d'un régime de faveur ou encore de l'achat de sa résidence principale qui permet de défiscaliser les intérêts d'emprunts.

La loi Scellier Outre-mer et Scellier Outre-mer social :

Fort du succès rencontré en métropole, la loi Scellier c'est étendue à l'Outre-mer. Simplement dénommée loi Scellier Outre-mer, elle vient en complément de la loi Girardin qui permet déjà de défiscaliser lors d'un investissement dans les DOM-COM (anciennement DOM-TOM). A la différence de la loi Scellier « métropole » le taux de réduction d'impôt est plus élevé, la loi Scellier DOM-COM permet de défiscaliser 40% du montant d'acquisition pour les logements acquis entre 2009 et 2011, toujours plafonnée à 300 000 euros. Cette réduction d'impôt passera à 35% pour les investissements réalisés entre janvier 2012 et décembre 2013, puis pour les investissements réalisés entre 2014 et 2017 (date de fin du dispositif Scellier dans les DOM-COM), la réduction d'impôt sera toujours fixée à 35% mais avec un engagement de location minimum de 12 ans contre 9 ans pour les investissements réalisés entre 2009 et 2013.

De la même manière que pour la loi Scellier de « métropole », le Scellier Outre-mer possède son volet social qui octroi une réduction d'impôt supplémentaire. Dans les DOM-COM elle est équivalente à 52% du montant d'acquisition (contre 37% en métropole). Cette réduction d'impôt est étalée sur 15 ans. (Pour plus d'informations consultez notre page sur la loi Scellier social).

Loi Malraux :

Modifiée en 2009, la loi Malraux bénéficie toujours d'avantages fiscaux substantiels. Outre le fait de faciliter la restauration d'immeubles et la restauration de biens immobiliers anciens « classés », elle permet de défiscaliser le montant des travaux réalisés (dans une certaine limite...). Depuis la loi de Finances de 2009, en ZPPAUP (zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager), l'économie d'impôt annuelle est limitée à 30 % des travaux de l'année plafonné à 100 000 euros de travaux. En secteur sauvegardé, l'économie d'impôt annuelle est fixée à 40 % des travaux de l'année toujours plafonnée à 100 000 de travaux. Les contribuables qui disposent de revenus importants peuvent grâce à la loi Malraux défiscaliser une grande partie de leurs revenus.

Crédit impôt résidence principale :

Le projet de loi de Finances 2010, va modifier le crédit d'impôt en faveur de la résidence principale. Jusqu'à fin 2009, toute personne qui achètera sa résidence principale pourra défiscaliser 40% de ses intérêts la première année puis de 20% les 4 années suivantes. Si le logement est labélisé BBC (Bâtiment Basse Consommation), le contribuable bénéficie d'un crédit d'impôt majoré à 40% et cela pendant 7 ans. A noter qu'a compter de 2010, si le logement n'est pas labélisé BBC, le crédit d'impôt ne sera plus que de 35% la première année puis 16% les 4 suivantes (Pour l'instant le marché de l'immobilier ancien ne semble pas, pour l'heure, concerné par cette orientation écologique). Pour bénéficier du crédit d'impôt maximum, il faudra acquérir sa résidence principale neuve et « ultra-verte » pour être labélisé BBC.

Crédits d'impôts investissements énergies renouvelables :

Depuis quelques années déjà et pour quelques années encore, certaines dépenses liées aux énergies renouvelables (pompes à chaleur, panneau solaires, poêle à bois,...) permettent de bénéficier de crédits d'impôts allant de 25% à 50% du montant d'achat. Ces crédits d'impôts sont accordés aux propriétaires de leurs résidences principales, mais aussi depuis peu aux bailleurs sous certaines conditions. (Pour tout savoir sur les énergies renouvelables consultez notre site : bati-depot.fr).

Loi Robien : extinction fin 2009

La loi de Robien a fait les beaux jours de l'immobilier neuf et de la défiscalisation immobilière. Après de belles années mais une fin de vie chaotique, elle laisse place à la loi Scellier qui s'est installée jusqu'en 2012. Toutefois il est encore possible d'investir sous le régime de la loi Robien jusqu'au 31 décembre 2009 afin de diminuer son revenu imposable en amortissant son bien locatif pendant 9 ans minimum.

Consultez la première partie de notre dossier « Comment payer moins d'impôts en 2010 » en cliquant : ici

2010 sera riche en nouveautés en matière de fiscalité : les changements attendus

la defiscalisation — 2009-10-20

2010 sera riche en nouveautés en matière de fiscalité. En effet après une loi de Finances 2009 mouvementée, celle de 2010 s'annonce pleine de changements sur des sujets sensibles. Que se soit une modification de la loi TEPA, de la défiscalisation Scellier ou encore une taxation sur les plus-values de titres, le gouvernement semble faire la chasse aux économies.

La loi Scellier passe au vert :

Véritable moteur de l'immobilier neuf en 2009, la loi Scellier n'échappe pas à la mode « écolo » de la fiscalité. Jusqu'à fin 2009, la réduction d'impôt de la loi Scellier est fixée à 25% du montant investi (plafonné à 300 000 euros). A compter de 2010 le taux sera rabaissé à 20% puis à 15% pour 2011 et 2012. Pour bénéficier du taux maximum en 2010 soit 25%, il faudra investir dans un logement dit « Scellier BBC », Bâtiment Basse Consommation. Le Scellier BBC sera ensuite ramené à 20% pour 2011 et 2012 soit 5% de plus que le Scellier classique. Pour un investissement maximum de 300 000 euros la différence entre Scellier et Scellier BBC est tout de même de 1 667 euros de réduction d'impôt par an...

Crédit d'impôt résidence principale « verdi » et raboté :

Depuis 2007, tous contribuables qui achètent un bien immobilier et qui en fait sa résidence principale bénéficie d'un crédit d'impôt équivalent à 40% des intérêts qu'ils payent la première année puis 20% les quatre années suivantes. Depuis janvier 2009, les logements labélisés BBC bénéficient quant à eux de 40% de crédit d'impôt sur 7 ans. A compter de 2010 pour les logements achetés neufs, s'ils ne sont pas BBC, le crédit d'impôt sera limité à 30% la première année et 15% les quatre suivantes. En 2011 les taux baisseront de 5% soit respectivement 25% pendant 1 an puis 10% pendant 4 ans. Idem pour 2012 ou les taux seront de 15% pendant 1 an puis 5% pendant 4 ans. Pour 2013 le crédit d'impôt est supprimé si le logement n'est pas BBC. Durant toutes ces années pour creuser l'écart, si le logement est BBC, le crédit d'impôt sera de 40% pendant 7 ans. Pour les logements anciens à priori les taux seraient maintenus à 40% pendant 1 an et 20% pendant 4 ans.

PTZ : doublé et prolongé

De manière générale le prêt à taux zéro est prolongé jusqu'au 31 décembre 2012. Pour l'acquisition de logements neufs son doublement (soit un maximum de 65 100 euros) est maintenu jusqu'au 30 juin 2010. Le plafond sera ensuite rabaissé à 48 750 euros entre le 1er juillet 2010 et le 31 décembre 2010 pour être finalement ramené à son plafond initial, soit 32 500 euros en 2011.

Plus de taxes sur : les plus-values de titres, l'intéressement et la participation

Aujourd'hui taxé à 2%, l'intéressement et la participation vont être taxés à compter de 2010 à 4%. Les entreprises soumises à cette taxe répercuteront probablement le manque à gagner sur les salariés...

Fixé à 25 730 euros, le plafond de cession de titre est maintenu (mais pas relevé !). Toutefois quand il permettait d'être exonéré de toutes taxes (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) à compter de 2010, quel que soit le montant de cession, les plus-values subiront une taxation de 12,1% de prélèvements sociaux. En dessous de 25 730 euros de cessions toujours pas d'imposition sur le revenu tout de même...

En préparation : taxation sur les plus-values immobilières

Les doutes subsistent mais ne persistent pas longtemps. Les plus-values immobilières n'y échapperont pas. Exonérés au bout de 15 ans de détention (10% par an à partir de la cinquième année) les plus-values sur les résidences locatives (défiscalisation, logements anciens loués,...) seront probablement taxées au taux de 12,1% de prélèvement sociaux. La taxation au niveau de l'impôt sur le revenu ne serait par contre pas mise en place. A noter que l'exonération d'impôt sur la plus-value de la résidence principale est maintenue.

Défiscalisation 2010 : Comment payer moins d'impôts à l'heure du tout écolo - Partie 1

la defiscalisation — 2009-10-20

2009 se termine et 2010 arrive à vitesse grand V. Pour défiscaliser vos impôts le temps est désormais compté. En cette fin d'année quelques pistes restent encore possibles pour réduire son imposition.

Loi Scellier en immobilier ou en SCPI. FIP, FCPI, SOFICA ou encore dons sont les solutions les plus rapides à mettre en oeuvres en cette fin d'année. Pour réduire l'impôt sur le revenu que vous aurez à payer l'an prochain il faut dès maintenant passer en revu les différentes possibilités.

Loi Scellier immobilier ou SCPI Scellier :

Instaurée en 2009, la loi Scellier est l'investissement immobilier de l'année. Le sauvetage du secteur immobilier est principalement dû à cette nouvelle loi de défiscalisation qui représente plus de 60% des transactions en immobilier neuf. Il faut reconnaître à la loi Scellier un certains nombres d'avantages : 25% de réduction d'impôt sur le montant du bien acquis (plafonné à 300 000 euros) étalée sur 9 ans. Soit pour les plus fortunés jusqu'à 8 300 euros de réduction d'impôt annuelle. A noter toutefois qu'en 2010 pour bénéficier du taux de défiscalisation de 25% il faudra investir dans des logements neufs dits Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation). La loi Scellier classique verra son taux passé à 20% en 2010 puis 15% en 2011 et 2012. Pour les logements Scellier BBC, le taux sera de 20% en 2010 et 2011.

Autre piste avec la loi Scellier, les SCPI Scellier. En effet le dispositif Scellier se décline aussi sous forme de « pierre-papier » avec l'investissement via des SCPI Scellier. Moins risqué car plus diversifié l'investissement via des SCPI permet, comme la loi Scellier immobilier, de défiscaliser 25% du montant investi dans les SCPI répartie sur 9 ans, soit jusqu'à 75 000 de réduction d'impôt dès la souscription.

Les FIP ou les FCPI :

Pour pourvoir défiscaliser jusqu'au 31 décembre les FIP et les FCPI sont les meilleurs moyens. Les FIP (Fonds d'Investissement de Proximité) et les FCPI (Fonds Commun de Placement dans l'Innovation) permettent de défiscaliser jusqu'à 6 000 euros pour un célibataire et 12 000 euros pour un couple avec des investissements respectifs de 24 000 euros (12 000 euros en FCPI et 12 000 en FIP) et 48 000 euros, soit 25% de réduction d'impôt directe sur le revenu. Par exemple un contribuable célibataire investissant 4500 euros dans un FCPI défiscalisera immédiatement 1125 euros d'impôt (une seule fois par contre !). En cette fin d'année les FCPI et les FIP sont donc les solutions idéales pour défiscaliser rapidement tout en pouvant adapter son montant d'investissement à son montant d'imposition. (Estimez votre réduction d'impôt : calculettes FIP - FCPI)

Les dons et les SOFICA :

En cette fin d'année vous pouvez aussi défiscaliser « généreusement ». En effet si vous faites des dons dans associations, 66% du montant (dans la limite de 20% du revenu imposable) est défiscalisable et vient en réduction d'impôt. Cette défiscalisation peut atteindre 75% si le don est fait au profit d'une association ou d'une fondation ayant pour objet la fourniture gratuite de repas, soins ou logement à des personnes en difficulté, dans la limite de 510 euros par an. A noter que les dons aux fondations d'utilité publique et aux organismes d'insertion peuvent être imputés par le donateur soit sur son impôt sur le revenu soit sur son ISF. Dans ce cas pour l'ISF, le montant déductible est égal à 75% du montant du don, plafonné à 50 000 euros. Si vous êtes généreux vous pouvez donc offrir 66 666 euros à une association et bénéficier en retour de 50 000 euros de réduction d'impôts !

Enfin pour les passionnés qui préfèrent le septième art, l'investissement dans le cinéma permet d'obtenir une confortable réduction d'impôt. L'investissement dans des Sociétés de Financement d'uvres Cinématographique et Audiovisuelles (SOFICA) permet de défiscaliser jusqu'à 18 000 euros par an (dans la limite toutefois de 25% du revenu net global). La réduction d'impôt est accordée la même année que l'année de souscription des parts, à condition quand même de conserver les parts pendant 5 ans en sachant que l'excédent éventuel n'est pas reportable. A noter enfin que les entreprises soumises à l'IS peuvent aussi « défiscaliser » en pratiquant un amortissement exceptionnel de 50% de leurs souscriptions au capital d'un SOFICA.

« Comment payer moins d'impôts en 2010 », la suite demain avec la loi Scellier Outre-mer, crédit d'impôt résidence principale,...

Consultez la deuxième partie de notre dossier « Comment payer moins d'impôts en 2010 » en cliquant : ici